Daň z prodeje nemovitosti 2026 | Kdy platíte a kdy ne

Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026: Kdy zaplatíte a kdy vás zákon osvobodí

Prodej nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční transakce v životě. A právě u takové transakce se vyplatí vědět, zda z ní budete odvádět daň z příjmu - a pokud ano, v jaké výši. V praxi se setkávám s tím, že řada prodávajících buď zbytečně odvede statisíce navíc, nebo naopak podá chybné daňové přiznání, protože si podmínky osvobození vyložila nesprávně. 

Tento článek shrnuje principy zdanění prodeje nemovitosti platné v roce 2026. Nejde o daňové poradenství, ale o orientační přehled, který vám pomůže pochopit, proč je u prodeje důležité mít po ruce odborníka.

 

Základní princip: daň z příjmu, nikoliv „daň z prodeje"

V českém právním řádu neexistuje samostatná „daň z prodeje nemovitosti". Příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů fyzických osob. Pokud nesplníte podmínky pro osvobození, musíte tento příjem zahrnout do daňového přiznání a odvést z něj daň.

Sazba daně z příjmu činí 15 % ze základu daně. U příjmů přesahujících 36násobek průměrné mzdy (v součtu všech příjmů za zdaňovací období) se uplatňuje zvýšená sazba 23 %.
U prodejů pražských nemovitostí, kde se ceny běžně pohybují v milionech korun, není výjimkou, že se prodávající do vyššího pásma dostane.

Kdy daň z příjmu při prodeji nemovitosti neplatíte

Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) nabízí dvě nezávislé cesty k osvobození příjmu z prodeje nemovitosti. Stačí splnit podmínky jedné z nich.

Cesta 1: Osvobození při bydlení v nemovitosti (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP)

Toto osvobození se vztahuje na nemovitost, ve které jste skutečně bydleli. Klíčové je slovo bydliště - tedy místo, kde jste fakticky žili, nikoliv pouhé formální přihlášení k trvalému pobytu na úřadě. Podmínky jsou:

• V nemovitosti jste měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.

• Není vyžadována žádná minimální doba vlastnictví. I pokud jste nemovitost vlastnili například jen dva roky a jeden den, příjem je osvobozen, pokud jste v ní celou tu dobu skutečně bydleli.

Alternativně: pokud jste v nemovitosti bydleli bezprostředně před prodejem (byť kratší dobu než 2 roky) a příjem z prodeje prokazatelně použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (§ 4b ZDP), je příjem rovněž osvobozen. Důležité je vědět, že tento záměr musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje a prostředky použít nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém jste je získali. Jde o podmíněné osvobození — pokud lhůtu nestihnete, nárok na osvobození od daně zaniká.

Cesta 2: Časový test vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP)

Příjem z prodeje nemovité věci je osvobozen od daně, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 10 let. Toto je obecné pravidlo platné pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021.

U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 se uplatňuje přechodné ustanovení a stále platí původní 5letý časový test. To je důležitý detail, který se v praxi stále týká velkého množství prodejů.

Osvobození a dědictví v přímé linii

Právě u zděděných nemovitostí se ukazuje, jak komplikovaná může být zdánlivě jednoduchá otázka. Zákon stanoví zvláštní pravidlo: pokud dědic zdědí nemovitost od příbuzného v přímé linii (rodiče, děti, prarodiče, vnuci) nebo od manžela či manželky, započítává se do doby vlastnictví dědice i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

 

Prakticky to znamená, že se lhůty časového testu sčítají. A právě zde vzniká prostor pro chyby, které mohou prodávajícího stát statisíce korun.

Příklad z praxe: Prodej zděděného rodinného domu

Nedávno jsem řešil případ klienta, který prodával rodinný dům zděděný po příbuzném v linii přímé. Na první pohled situace vypadala jasně - dům vlastnil teprve rok, takže by měl platit daň. Skutečnost však byla jiná.

Klíčové skutečnosti:

• Zemřelý příbuzný (zůstavitel) vlastnil dům od 15. 11. 2019 do 25. 11. 2023 - tedy více než 4 roky.

• Klient jako dědic nabyl dům 13. 12. 2024, prodej proběhl 29. 12. 2025 - tedy více než 1 rok vlastnictví.

• Šlo o dědictví v přímé linii, proto se doby vlastnictví sčítají: 4 + 1 = více než 5 let.

• Protože dům byl původně nabyt před 1. 1. 2021, platil pro něj původní 5letý časový test.

Výsledek: Příjem z prodeje byl od daně z příjmu zcela osvobozen. Klient nemusel platit ani korunu a prodej se neuváděl do daňového přiznání.

Bez správného posouzení by klient zaplatil daň 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a náklady na pořízení. U pražského rodinného domu to může představovat stovky tisíc korun.

Jak se daň z příjmu při prodeji bytu počítá

Pokud podmínky pro osvobození nesplňujete, základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelně vynaloženými náklady
na pořízení nemovitosti. Do těchto nákladů můžete zahrnout:

• Kupní cenu, za kterou jste nemovitost pořídili

• Náklady na prokazatelné zhodnocení (rekonstrukce doložená fakturami)

• Poplatky spojené s pořízením (provize, právní služby, daň z nabytí, pokud byla uhrazena)

Výsledný základ daně se zdaní sazbou 15 %, případně 23 % u vysokých příjmů.

Zjednodušený příklad: Koupili jste byt za 4 000 000 Kč a prodáváte ho za 5 500 000 Kč. Do bytu jste investovali dalších 300 000 Kč (doložená rekonstrukce).
Základ daně: 5 500 000 - 4 000 000 - 300 000 = 1 200 000 Kč. Daň 15 %: 180 000 Kč.

Prodej nemovitosti v rámci podnikání

Zásadně odlišná situace nastává, pokud nemovitost prodáváte v rámci podnikatelské činnosti nebo ji máte zahrnutou v obchodním majetku. Osvobození podle časového testu se v takovém případě neuplatní a příjem se daní jako příjem ze samostatné činnosti. Rozlišení mezi prodejem osobního majetku a výdělečnou činností není vždy jednoznačné - záleží na konkrétních okolnostech a frekvenci prodejů.

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti: Termíny a povinnosti

Pokud vám z prodeje nemovitosti vznikla daňová povinnost (tedy prodej není osvobozen), musíte podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Lhůta pro podání je standardně do 3 měsíců po skončení zdaňovacího období (kalendářního roku), ve kterém k prodeji došlo - tedy typicky do 1. dubna následujícího roku.

Při podání prostřednictvím daňového poradce nebo elektronicky přes datovou schránku se lhůta prodlužuje.

Oznamovací povinnost u osvobozených příjmů:

Zákon (§ 38v ZDP) stanoví povinnost oznámit osvobozené příjmy přesahující 5 000 000 Kč. U prodeje nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí (rodinný dům, byt, pozemek) se tato povinnost neuplatní — finanční správa má k údajům z katastru přímý přístup a zákon pro tyto případy výslovně stanoví výjimku. Oznamovací povinnost se naopak plně vztahuje na převod družstevního podílu (který v katastru evidován není), dary, dědictví a další typy osvobozených příjmů nad uvedenou hranici.

Proč je u prodeje nemovitosti důležitý odborník

Daň z prodeje nemovitosti je oblast, kde se protínají zákony o daních z příjmů, občanský zákoník, katastrální předpisy a přechodná ustanovení. Jak ukazuje příklad výše, správné posouzení vyžadovalo znalost přechodných ustanovení a pochopení pravidel pro sčítání dob vlastnictví.

Při prodeji nemovitosti v Praze a okolí se setkávám s těmito situacemi pravidelně. Každý případ má svá specifika a chybný postup může znamenat buď zbytečně zaplacenou daň, nebo problém s finančním úřadem.

Pokud zvažujete prodej nemovitosti a chcete mít jistotu, že celý proces proběhne správně - včetně daňových aspektů -, rád vám pomohu celou transakci provést od začátku do konce.

Mgr. Jindřich Svoboda, realitní specialista pro Prahu a okolí

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Upozornění: Tento článek slouží jako obecný informační přehled a nepředstavuje daňové ani právní poradenství. Daňová legislativa se může měnit a konkrétní situace vyžaduje individuální posouzení kvalifikovaným daňovým poradcem. Před jakýmkoliv rozhodnutím konzultujte svůj případ s odborníkem.

Poslední aktualizace: Březen 2026