Přestřelená cena, špatné fotografie i chybějící dokumentace. Z praxe makléře pro Prahu a okolí ukazuji, kde prodávající nejčastěji tratí - a na co si dát při prodeji pozor.

Nejčastější chyby při prodeji bytu nebo domu, na kterých lidé prodělají

<h2 style="color: #428b6f; font-size: 28px;">Nejčastěj&scaron;&iacute; chyby při prodeji bytu nebo domu, na kter&yacute;ch lid&eacute; prodělaj&iacute;</h2>
Ve sv&eacute; praxi se opakovaně setk&aacute;v&aacute;m s t&iacute;m, že o &uacute;spěchu prodeje se rozhoduje už od prvn&iacute;ch kroků. Vět&scaron;inou je&scaron;tě předt&iacute;m, než se byt nebo dům vůbec objev&iacute; v inzerci. Vět&scaron;ina chyb, na kter&yacute;ch lid&eacute; ztr&aacute;c&iacute; pen&iacute;ze i čas, přitom vypad&aacute; zpoč&aacute;tku docela nevinně. Ať už nemovitost prod&aacute;v&aacute;te s makl&eacute;řem, nebo se do toho pou&scaron;t&iacute;te na vlastn&iacute; pěst. N&iacute;že si projděme chyby, se kter&yacute;mi se setk&aacute;v&aacute;m nejčastěji.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Cena nastaven&aacute; podle př&aacute;n&iacute;, ne podle trhu</h3>
Tohle je nejdraž&scaron;&iacute; chyba cel&eacute;ho prodeje. Prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; si cenu odvod&iacute; od toho, kolik peněz potřebuje z&nbsp;prodeje z&iacute;skat nebo podle ceny, jakou dostal soused za prodej podobn&eacute; nemovitosti. Jenže kupuj&iacute;c&iacute; se ned&iacute;v&aacute; na va&scaron;e př&aacute;n&iacute;, d&iacute;v&aacute; se na to, co koup&iacute; z&iacute;sk&aacute; a porovn&aacute;v&aacute; konkurenčn&iacute; nab&iacute;dky nemovitost&iacute;.
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/WLoYrUUK6HF1H5Hsh21ROwh8xsDwoyT1k9EN0Nxy.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
Nab&iacute;dkovou neboli inzertn&iacute; cenu je nutn&eacute; nastavit v&nbsp;souladu s&nbsp;aktu&aacute;ln&iacute;m v&yacute;vojem trhu. Přestřelen&aacute; cena hned na zač&aacute;tku se chov&aacute; zr&aacute;dně. V prvn&iacute;ch t&yacute;dnech, kdy je inzer&aacute;t nejv&iacute;c vidět, nepřijde nikdo. Pak se cena pomalu snižuje, jenže to už je inzer&aacute;t okoukan&yacute; a pro z&aacute;jemce již zev&scaron;edněl a ti mu nad&aacute;le nevěnuj&iacute; potřebnou pozornost. Pokud je na zač&aacute;tku cena př&iacute;li&scaron; nadsazen&aacute;, zpravidla se prod&aacute; za mnohem m&eacute;ně, než kdyby byla cena od zač&aacute;tku nastaven&aacute; realisticky.
Sv&yacute;m klientům proto rad&iacute;m vych&aacute;zet z re&aacute;ln&yacute;ch prodejn&iacute;ch cen srovnateln&yacute;ch bytů nebo domů, nikoli z př&aacute;n&iacute; prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch nebo pouze z aktu&aacute;ln&iacute;ch inzertn&iacute;ch cen.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Spr&aacute;vn&eacute; stanoven&iacute; ceny totiž nevych&aacute;z&iacute; z jednoho zdroje, ale z kombinace několika pohledů.</h3>
Z&aacute;kladem jsou skutečn&eacute; kupn&iacute; ceny z katastru nemovitost&iacute;, tedy č&aacute;stky, za kter&eacute; se podobn&eacute; nemovitosti skutečně prodaly. Ty je vhodn&eacute; porovnat s aktu&aacute;ln&iacute; nab&iacute;dkou podobn&yacute;ch nemovitost&iacute;, ale vždy s pečliv&yacute;m v&yacute;běrem srovnateln&yacute;ch bytů nebo domů. 
Třet&iacute;m a často rozhoduj&iacute;c&iacute;m pohledem je osobn&iacute; posouzen&iacute; zku&scaron;en&yacute;m realitn&iacute;m odborn&iacute;kem, kter&yacute; zn&aacute; aktu&aacute;ln&iacute; situaci na m&iacute;stn&iacute;m realitn&iacute;m trhu.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Spěch a chaos v pl&aacute;nech</h3>
Druhou důležitou č&aacute;st&iacute; je tempo a n&aacute;vaznost jednotliv&yacute;ch kroků. Někdo prod&aacute;v&aacute; v panice, např. proto, že už koupil nov&eacute; bydlen&iacute; a potřebuje pen&iacute;ze. Jin&yacute; naopak d&aacute; byt nebo dům do inzerce, aniž m&aacute; vyře&scaron;en&eacute;, kde bude bydlet po prodeji. Oboj&iacute; v&aacute;s dost&aacute;v&aacute; do nev&yacute;hody. Zku&scaron;en&yacute; kupuj&iacute;c&iacute; totiž velmi rychle pozn&aacute;, že jste pod časov&yacute;m tlakem, a využije toho při vyjedn&aacute;v&aacute;n&iacute; o ceně.
Proto je nutn&eacute; si dopředu ujasnit posloupnost cel&eacute;ho procesu. Předev&scaron;&iacute;m je nutn&eacute; skloubit nejen finančn&iacute;, ale i časovou n&aacute;vaznost. Mus&iacute;te si hned na zač&aacute;tku spoč&iacute;tat, kdy potřebujete m&iacute;t prod&aacute;no a zda budete m&iacute;t dostatek prostředků na koupi nov&eacute;ho bydlen&iacute;. Pokud budete potřebovat hypot&eacute;ku, je nutn&eacute; poč&iacute;tat i s časem na jej&iacute; vyř&iacute;zen&iacute;. Stejně důležit&eacute; je zn&aacute;t obvyklou d&eacute;lku jednotliv&yacute;ch kroků cel&eacute;ho prodeje.
M&aacute;lokter&yacute; samoprodejce je re&aacute;lně schopn&yacute; finančně i časově vyhodnotit cel&yacute; proces od zač&aacute;tku do konce.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Chyběj&iacute;c&iacute; dokumenty</h3>
Vět&scaron;ina prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch netu&scaron;&iacute;, jak&eacute; dokumenty bude k prodeji potřebovat. Někter&eacute; jsou stejn&eacute; pro v&scaron;echny nemovitosti, jin&eacute; se li&scaron;&iacute; podle toho, zda prod&aacute;v&aacute;te byt nebo rodinn&yacute; dům. A tady to často skř&iacute;pe.
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/MAlVRhWX0BfPcmD0oVfMWmHevfIOfp3ybANo4po9.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
Kupuj&iacute;c&iacute; (a hlavně banka kupuj&iacute;c&iacute;ho, pokud si bere hypot&eacute;ku) chce vidět list vlastnictv&iacute;, půdorys a podlahovou plochu, vy&uacute;čtov&aacute;n&iacute; od SVJ nebo družstva a potvrzen&iacute; o nedoplatc&iacute;ch. Zvl&aacute;&scaron;ť bych vyp&iacute;chnul průkaz energetick&eacute; n&aacute;ročnosti budovy (PENB). Ten mus&iacute; ze z&aacute;kona m&iacute;t každ&yacute; majitel bytov&eacute;ho domu (SVJ), ale i majitel rodinn&eacute;ho domu.
Pozor: Pokud při zah&aacute;jen&iacute; inzerce nem&aacute;te zpracovan&yacute; PENB, bude se v inzer&aacute;tu automaticky zobrazovat energetick&aacute; tř&iacute;da G, tedy nejhor&scaron;&iacute; možn&eacute; hodnocen&iacute;.
Kupuj&iacute;c&iacute; často předpokl&aacute;d&aacute;, že dům bude energeticky n&aacute;ročn&yacute; a jeho provoz drah&yacute;, i když tomu tak ve skutečnosti vůbec nemus&iacute; b&yacute;t.
Chyběj&iacute;c&iacute; PENB tak logicky z&aacute;sadn&iacute;m způsobem snižuje počet z&aacute;jemců a m&aacute; př&iacute;m&yacute; vliv i na niž&scaron;&iacute; cenu bytu a zejm&eacute;na rodinn&eacute;ho domu. U bytu, tedy za cel&yacute; bytov&yacute; dům, ře&scaron;&iacute; vyhotoven&iacute; PENB Společenstv&iacute; vlastn&iacute;ků jednotek, u družstevn&iacute;ho bytu je to družstvo a u rodinn&eacute;ho domu je to vlastn&iacute;k domu. Proto je naprosto nezbytn&eacute; zajistit si PENB včas, nejl&eacute;pe před odhadem ceny a před inzerc&iacute;. Vyhotoven&iacute; PENB pro rodinn&yacute; dům obvykle trv&aacute; 14 až 30 dn&iacute; a stoj&iacute; přibližně 7 000 až 12 000 Kč.
Dokumentů, kter&eacute; jsou potřeba, je v&scaron;ak mnohem v&iacute;ce.
&nbsp;
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Specifika při prodeji rodinn&eacute;ho domu</h3>
U prodeje rodinn&eacute;ho domu je to vždy:
Projektov&aacute; dokumentace odpov&iacute;daj&iacute;c&iacute; skutečn&eacute;mu stavu nemovitosti a pokud proběhla po prvn&iacute; kolaudaci nějak&aacute; přestavba či rekonstrukce maj&iacute;c&iacute; vliv na změnu původn&iacute; stavebn&iacute; dokumentace, je nutn&eacute; m&iacute;t k&nbsp;dispozici i dokumenty t&yacute;kaj&iacute;c&iacute; se posledn&iacute;ch &uacute;prav.
<h2 style="color: #428b6f; font-size: 28px;">Pozor na nepovolen&eacute; př&iacute;stavby</h2>
Nepovolen&eacute; stavby a př&iacute;stavby, kter&eacute; nejsou zapsan&eacute; v&nbsp;katastru nemovitost&iacute;, představuj&iacute; z pohledu z&aacute;kona nesoulad mezi evidovan&yacute;m a skutečn&yacute;m stavem. Jedn&aacute; se o tzv. černou stavbu.
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/1kmxk2WKe9y1VEXdSMe4TJTKAI4Iewwml5SwDvGC.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />V&nbsp;tom př&iacute;padě je nutn&eacute; dodělat stavebn&iacute; dokumentaci dle skutečn&eacute;ho stavu, k&nbsp;tomu jsou zpravidla nutn&eacute; souhlasy sousedů a tuto aktu&aacute;ln&iacute; dokumentaci je potřeba d&aacute;t na stavebn&iacute; &uacute;řad a pož&aacute;dat o dodatečn&eacute; povolen&iacute; př&iacute;stavby neboli pož&aacute;dat o legalizaci čern&eacute; stavby.
Pozor - Stavebn&iacute; &uacute;řad nemus&iacute; ž&aacute;dosti vyhovět a v&nbsp;někter&yacute;ch př&iacute;padech hroz&iacute; pokuta a nař&iacute;zen&iacute; demolice. Toto se t&yacute;k&aacute; i různ&yacute;ch př&iacute;stře&scaron;ků a tzv. vedlej&scaron;&iacute;ch staveb, kter&eacute; jsou bl&iacute;zko hranice pozemku se sousedem.
V&nbsp;každ&eacute;m př&iacute;padě, pokud nem&aacute;te dokumentaci připravenou, prodej se protahuje o mnoho měs&iacute;ců a netrpěliv&yacute; z&aacute;jemce odpadne. V&nbsp;př&iacute;padě, že si kupuj&iacute;c&iacute; bere hypotečn&iacute; &uacute;věr, banka bez legalizace stavby &uacute;věr neposkytne a prodej m&aacute;te zmařen&yacute;.
U prodeje bytu je to jednodu&scaron;&scaron;&iacute;, ale PENB a dokumentaci k&nbsp;rekonstrukci byste měli m&iacute;t vždy.
Doporučuji si potřebnou dokumentaci připravit je&scaron;tě před inzerc&iacute;. U družstevn&iacute;ho bytu můžou nav&iacute;c prodej ovlivňovat Stanovy družstva, kter&eacute; je důležit&eacute; zn&aacute;t a kupuj&iacute;c&iacute;ho s nimi včas sezn&aacute;mit. <a href="../../prodej-druzstevniho-bytu-v-praze-a-okoli-kompletni-pruvodce-prevodem-druzstevniho-podilu/">Podrobněji se tomuto t&eacute;matu věnuji v samostatn&eacute;m čl&aacute;nku o prodeji družstevn&iacute;ho bytu.</a>
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">&nbsp;</h3>
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Slab&aacute; prezentace a amat&eacute;rsk&eacute; fotky</h3>
Naprost&aacute; vět&scaron;ina z&aacute;jemců se při prvn&iacute;m v&yacute;běru rozhoduje podle videoprohl&iacute;dky a fotografi&iacute;. Kvalitn&iacute; videoprohl&iacute;dka nav&iacute;c podle statistik realitn&iacute;ch port&aacute;lů v&yacute;razně zvy&scaron;uje z&aacute;jem o inzer&aacute;t a počet popt&aacute;vek. Ale to nen&iacute; v&scaron;e.
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/3cM6mQQuNyjXvPQK5dVCQDiA7pxeykJUMwIIu7ho.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
Bez kvalitn&iacute;ho půdorysu nem&aacute; z&aacute;jemce &scaron;anci se zorientovat v&nbsp;dispozici domu ani bytu, často přejde na dal&scaron;&iacute; nab&iacute;dku, protože ho inzer&aacute;t dostatečně nepřesvědčil. V&nbsp;souladu s&nbsp;grafickou prezentac&iacute; mus&iacute; b&yacute;t tak&eacute; popis nemovitosti. Text inzer&aacute;tu by měl zaujmout, sdělit to podstatn&eacute; a motivovat z&aacute;jemce k prohl&iacute;dce. Neměl by připom&iacute;nat slohov&eacute; cvičen&iacute;. Př&iacute;li&scaron; dlouh&yacute; a v&aacute;gn&iacute; text nikdo nečte.
Profesion&aacute;ln&iacute; prezentace dnes nen&iacute; jen o kvalitn&iacute;ch fotografi&iacute;ch. Patř&iacute; k n&iacute; zejm&eacute;na videoprohl&iacute;dka, 3D půdorys a dobře napsan&yacute; text inzer&aacute;tu. Teprve tato kombinace dok&aacute;že nemovitost představit opravdu zaujmout.
<h2 style="color: #428b6f; font-size: 28px;">Pr&aacute;vě kvůli nekvalitn&iacute; prezentaci přich&aacute;z&iacute; mnoho prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch zbytečně o z&aacute;jemce i pen&iacute;ze.</h2>
<a href="../../jak-neprodelat-statisice-pri-prodeji-bytu-nebo-domu/">Podrobněji jsem př&iacute;pravě nemovitosti před prodejem věnoval samostatn&yacute; čl&aacute;nek.</a>
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">&nbsp;</h3>
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Prodej nemovitosti bez př&iacute;pravy</h3>
Prodej bytu nebo rodinn&eacute;ho domu sv&eacute;pomoc&iacute; je naprosto legitimn&iacute; cesta a spousta lid&iacute; ji zvl&aacute;dne dobře. I když někteř&iacute; jen proto, že měli &scaron;těst&iacute;.
C&iacute;lem tohoto čl&aacute;nku nen&iacute; ř&iacute;kat, jakou cestu si m&aacute;te zvolit. Jeho c&iacute;lem je upozornit prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; na řadu důležit&yacute;ch kroků, z&nbsp;nichž se cel&yacute; proces prodeje skl&aacute;d&aacute; a na z&aacute;konn&eacute; povinnosti, kter&eacute; by měl každ&yacute; prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; zn&aacute;t.
&nbsp;
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/lkIN6ZO4mOHiEWJ7joF4b1pNaZZd8KIUde0dIAGQ.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Mezi dal&scaron;&iacute; nezbytn&eacute; kroky patř&iacute; smluvn&iacute; dokumentace
Smluvn&iacute; dokumentace patř&iacute; k nejdůležitěj&scaron;&iacute;m č&aacute;stem cel&eacute;ho prodeje. Jej&iacute;m c&iacute;lem je chr&aacute;nit obě strany a zajistit bezpečn&yacute; průběh transakce. Proto doporučuji svěřit jej&iacute; př&iacute;pravu advok&aacute;tovi se specializac&iacute; na realitn&iacute; pr&aacute;vo.
Zprostředkovatelsk&aacute; smlouva Uzav&iacute;r&aacute; se mezi prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;m a realitn&iacute;m makl&eacute;řem a stanovuje podm&iacute;nky spolupr&aacute;ce.
Rezervačn&iacute; smlouva Podepisuje se po nalezen&iacute; z&aacute;jemce a upravuje podm&iacute;nky rezervace nemovitosti.
Smlouva o smlouvě budouc&iacute; kupn&iacute; Použ&iacute;v&aacute; se pouze v někter&yacute;ch př&iacute;padech, kdy je&scaron;tě nelze uzavř&iacute;t kupn&iacute; smlouvu.
Kupn&iacute; smlouva Podepisuje se po splněn&iacute; v&scaron;ech dohodnut&yacute;ch podm&iacute;nek a zaji&scaron;těn&iacute; kupn&iacute; ceny.
&Uacute;schova kupn&iacute; ceny
Kupn&iacute; cena by měla b&yacute;t uložena v bezpečn&eacute; &uacute;schově &ndash; advok&aacute;tn&iacute;, not&aacute;řsk&eacute; nebo bankovn&iacute;. Každ&yacute; z těchto způsobů m&aacute; sv&aacute; pravidla, ale v&scaron;echny mus&iacute; splňovat z&aacute;konn&eacute; požadavky na nakl&aacute;d&aacute;n&iacute; s uložen&yacute;mi prostředky. Z&aacute;sadně nedoporučuji př&iacute;m&eacute; zasl&aacute;n&iacute; kupn&iacute; ceny na běžn&yacute; &uacute;čet prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ho.
Daně
Konkr&eacute;tn&iacute; daňov&eacute; dopady je vždy vhodn&eacute; konzultovat s odborn&iacute;kem podle va&scaron;&iacute; situace.
(Toto nen&iacute; pr&aacute;vn&iacute; ani daňov&eacute; poradenstv&iacute;, konkr&eacute;tn&iacute; situace se mohou v&nbsp;praxi odli&scaron;ovat.)
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Co si z toho odn&eacute;st</h3>
&Uacute;spě&scaron;n&yacute; prodej nen&iacute; o &scaron;těst&iacute;, ale o spr&aacute;vn&yacute;ch rozhodnut&iacute;ch od sam&eacute;ho zač&aacute;tku. Každ&aacute; nemovitost je jin&aacute;. Proto neexistuje univerz&aacute;ln&iacute; n&aacute;vod na &uacute;spě&scaron;n&yacute; prodej. Pokud chcete vědět, co je důležit&eacute; pr&aacute;vě ve va&scaron;em př&iacute;padě, r&aacute;d s v&aacute;mi v&scaron;e osobně projdu a navrhnu nejlep&scaron;&iacute; postup.
Mgr. Jindřich Svoboda, realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;

Jaké chyby při prodeji bytu nebo domu stojí prodávající nejvíce peněz? Zjistěte, na co si dát pozor a jak se vyhnout zbytečným ztrátám i komplikacím.

Příprava bytu a domu na prodej nemusí být rekonstrukce. Poradím, co opravit a uklidit za pár korun, aby kupující neviděl byt jako rozbitý a nestrhával cenu.

Jak neprodělat statisíce při prodeji bytu nebo domu

<img src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/ZtX58yNuZ97RELr1oQCINRJsGGTZ044uB0cmTXwB.jpg" />
<h2 style="color: #428b6f; font-size: 28px;">I. F&aacute;ze - Drobn&eacute; opravy, kter&eacute; v&aacute;s před prodejem ochr&aacute;n&iacute; před smlouv&aacute;n&iacute;m o slevu</h2>
Když si lid&eacute; řeknou, že chtěj&iacute; prodat byt či dům za co nejv&iacute;c, vět&scaron;inou si představ&iacute; drahou rekonstrukci. Nov&aacute; kuchyně, předělan&aacute; koupelna, vyměněn&aacute; podlaha. O stovk&aacute;ch tis&iacute;c při prodeji často nerozhoduje rekonstrukce, ale několik drobn&yacute;ch detailů. Př&iacute;prava bytu nebo domu na prodej nemus&iacute; znamenat velk&yacute; z&aacute;sah. Drobn&eacute; opravy v&aacute;m cenu nevy&scaron;roubuj&iacute; nad re&aacute;lnou hodnotu va&scaron;&iacute; nemovitosti, ale ochr&aacute;n&iacute; v&aacute;s před zbytečn&yacute;m smlouv&aacute;n&iacute;m o slevě.
Pr&aacute;vě o to jde &ndash; investice p&aacute;r tis&iacute;c v&aacute;m může u&scaron;etřit statis&iacute;ce, o kter&eacute; můžete přij&iacute;t při smlouv&aacute;n&iacute; se &scaron;ikovn&yacute;m z&aacute;jemcem.
Vysvětl&iacute;m v&aacute;m proč, a to na konkr&eacute;tn&iacute;ch věcech, na kter&eacute; ve sv&eacute; praxi nar&aacute;ž&iacute;m nejčastěji.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;"><a id="_r7e4adpwwwrh"></a>Prvn&iacute; dojem rozhoduje, zda kupuj&iacute;c&iacute; z&iacute;sk&aacute; pochyby nebo dobr&yacute; pocit</h3>
Když přijde z&aacute;jemce na prohl&iacute;dku, neděl&aacute; si v hlavě technickou inventuru. Reaguje pocitem. A ten pocit se skl&aacute;d&aacute; z drobnost&iacute;, kter&yacute;ch si v&scaron;imne během prvn&iacute;ch minut.
Tady je ten h&aacute;ček. Jakmile člověk uvid&iacute; něco, co působ&iacute; jako "rozbit&eacute;" - kapaj&iacute;c&iacute; kohoutek, praskl&aacute; dlaždice nebo dveře, kter&eacute; drhnou &ndash; tyto maličkosti spust&iacute; v z&aacute;jemci pochyby - co dal&scaron;&iacute;ho je bude nutn&eacute; vyměnit či opravit? A hned si k tomu přičte dal&scaron;&iacute; n&aacute;klady, kter&eacute; pro jistotu nadsad&iacute;. Vy v&iacute;te, že seř&iacute;dit dveře je pr&aacute;ce na deset minut. Ale kupuj&iacute;c&iacute; si řekne: "Tady se bude muset něco předěl&aacute;vat." a podle toho sn&iacute;ž&iacute; cenovou nab&iacute;dku a vět&scaron;inou o mnohem v&iacute;c, než by oprava re&aacute;lně st&aacute;la.
P&aacute;r drobn&yacute;ch z&aacute;vad tak um&iacute; z hlavy kupuj&iacute;c&iacute;ho ukrojit klidně statis&iacute;ce. Ne proto, že by opravy st&aacute;ly statis&iacute;ce, ale proto, že drobn&eacute; z&aacute;vady vytvoř&iacute; dojem zanedban&eacute;ho bytu či domu a daj&iacute; kupuj&iacute;c&iacute;mu p&aacute;ku, kterou pak při smlouv&aacute;n&iacute; použije na sn&iacute;žen&iacute; ceny.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;"><a id="_abb9qlvj4acc"></a>Co konkr&eacute;tně se vyplat&iacute; opravit</h3>
Bav&iacute;me se o &uacute;držbě a drobn&yacute;ch oprav&aacute;ch, ne o rekonstrukci. Se sv&yacute;mi klienty si vždy projdu celou nemovitost, kdy očima ciz&iacute;ho člověka vn&iacute;m&aacute;m maličkosti, kter&eacute; prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; již často nevn&iacute;maj&iacute; a n&aacute;sledně jim porad&iacute;m, co ře&scaron;it a do čeho před prodejem již neinvestovat. Typicky jde o tohle:
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/3RUiXW5kBNrUHu4qQGteJQj4ObvGhtTSky6Wljc3.png" alt="" width="1536" height="845" />
<ul>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Oprava drobn&yacute;ch prasklin na stěn&aacute;ch a v&nbsp;roz&iacute;ch m&iacute;stnost&iacute;. Koupit tmel a zatmelit drobn&eacute; praskliny a d&iacute;ry po hmoždink&aacute;ch, zvl&aacute;dne každ&yacute; s&aacute;m. Ned&iacute;lnou souč&aacute;st&iacute; je n&aacute;sledn&eacute; vymalov&aacute;n&iacute; zejm&eacute;na umatlan&yacute;ch stěn kolem vyp&iacute;načů, dveř&iacute; a postel&iacute;.</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Vymalov&aacute;n&iacute; do neutr&aacute;ln&iacute; barvy. Asi nejlevněj&scaron;&iacute; věc s největ&scaron;&iacute;m efektem. Nejl&eacute;pe funguje b&iacute;l&aacute; nebo jin&aacute; světl&aacute; v&yacute;malba, kter&aacute; rozsv&iacute;t&iacute; a sjednot&iacute; cel&yacute; prostor. Kupuj&iacute;c&iacute; si v&nbsp;takto upraven&eacute;m prostoru sn&aacute;ze představ&iacute; s&aacute;m sebe.</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Kapaj&iacute;c&iacute; kohoutek a tekouc&iacute; splachov&aacute;n&iacute; toalety. Maličkost, ale signalizuje "tady se o nic nestarali".</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Seř&iacute;zen&iacute; dveř&iacute; a oken. Seř&iacute;dit a namazat panty dveř&iacute;, tak aby nevrzaly a daly se bez drhnut&iacute; spr&aacute;vně zavř&iacute;t.</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Praskl&aacute; dlaždice, za&scaron;l&eacute; sp&aacute;ry nebo zažloutl&yacute; silikon. Pokud nem&aacute;te vhodnou n&aacute;hradn&iacute; dlaždici, určitě se vyplat&iacute; vyčistit sp&aacute;ry mezi dlaždičkami a vyměnit silikon kolem vany a umyvadla, protože tyto detaily koupelnu v&yacute;razně oživ&iacute;.</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Gener&aacute;ln&iacute; &uacute;klid. Gener&aacute;ln&iacute; &uacute;klid je naprostou nezbytnost&iacute;. Na co se v&nbsp;každ&eacute;m př&iacute;padě zaměřit? Čist&aacute; okna, kuchyňsk&aacute; linka a koupelna s toaletou. Čist&yacute; byt vypad&aacute; udržovaně, i když je star&scaron;&iacute;.</li>
</ul>
&nbsp;
&nbsp;
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;"><a id="_o9sl69d0ummc"></a>V&yacute;&scaron;e jsem uvedl nejčastěj&scaron;&iacute; drobnosti, jejichž n&aacute;prava nen&iacute; finančně ani časově n&aacute;ročn&aacute;, ale při prodeji nemovitosti hraj&iacute; důležitou roli.</h3>
N&iacute;že v&aacute;m vysvětl&iacute;m, co je nutn&eacute; udělat před profesion&aacute;ln&iacute;m focen&iacute;m a nat&aacute;čen&iacute;m video-prohl&iacute;dky.
<h2 style="color: #428b6f; font-size: 28px;">II. F&aacute;ze - Př&iacute;prava před n&aacute;v&scaron;těvou profesion&aacute;ln&iacute;ho fotografa</h2>
&nbsp;
<img src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/AtGnXm39ZNJfCrYT3FiaSabBcXEAdWAuKwzdpDaH.jpg" width="1388" height="781" />
Nejčastěj&scaron;&iacute; probl&eacute;my, se kter&yacute;mi se při focen&iacute; setk&aacute;v&aacute;m t&eacute;měř u každ&eacute;ho bytu, domu nebo zahrady,
jsou tyto:
<ul>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Přeplněn&eacute; police</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Samolepky a rodinn&eacute; fotografie na lednici</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Pln&aacute; kuchyňsk&aacute; linka</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Přeplněn&eacute; vě&scaron;&aacute;ky v&nbsp;předs&iacute;ni</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Koupelna a toaleta pln&aacute; čist&iacute;c&iacute;ch prostředků a předmětů osobn&iacute; hygieny</li>
</ul>
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/Zmw5dtvXpgtRgwtmcSiP0Kq9tPzZjv8oOjkeQuyt.jpg" width="641" height="370" />
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/AyVLYoMmR2qvZ025TfpkRNgc1NgR76DfV01Bi8Ug.jpg" width="649" height="373" />
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
<ul>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Provozn&iacute; nepoř&aacute;dek a po zemi dětsk&eacute; hračky.</li>
</ul>
V&aacute;m to přijde &uacute;tuln&eacute;, protože je to každodenn&iacute; realita rodinn&eacute;ho života, ale kupuj&iacute;c&iacute; se přes va&scaron;e věci nedostane k tomu, 
aby si představil ty svoje. Toto se t&yacute;k&aacute; předev&scaron;&iacute;m bytů.
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
U rodinn&eacute;ho domu je stejně důležit&yacute; tak&eacute; exteri&eacute;r a zahrada. Zde se mohou vyskytovat drobnosti vhodn&eacute; k&nbsp;opravě či &uacute;klidu.
Typicky se jedn&aacute; o:
<ul>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">&Scaron;pinavou dlažbu</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Poh&aacute;zen&eacute; předměty na zahradě</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Neposekan&aacute; tr&aacute;va a přerostl&eacute; keře</li>
<li style="color: #1E1E1E; font-size: 16px;">Dal&scaron;&iacute; v&yacute;znamnou roli hraje stav střechy:</li>
</ul>
č&iacute;mž nemysl&iacute;m n&aacute;kladnou opravu, ale vyči&scaron;těn&iacute; stře&scaron;n&iacute; krytiny, protože na fotografi&iacute;ch a ve videu může 10 let star&aacute; střecha, na kter&eacute; jsou usazeniny a mech, značně sn&iacute;žit cenu. Jako z&aacute;kladn&iacute; minimum &uacute;klidu exteri&eacute;ru je naprosto nutn&eacute; alespoň sklidit poh&aacute;zen&eacute; předměty na zahradě a posekat tr&aacute;vu. Věc&iacute;, kter&eacute; velmi negativně ovlivňuj&iacute; prvn&iacute; dojem, a to již při př&iacute;chodu k&nbsp;domu je mnohem v&iacute;ce, ale to v&aacute;m r&aacute;d vysvětl&iacute;m na osobn&iacute; schůzce. 
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;"><a id="_m0mbfqt6ctll"></a>Kde zač&iacute;t s&nbsp;př&iacute;pravou nemovitosti</h3>
Nemus&iacute;te dělat v&scaron;echno najednou, jen to, co d&aacute;v&aacute; smysl pro v&aacute;&scaron; byt nebo dům se zahradou. Někde stač&iacute; vymalovat a uklidit, jinde se vyplat&iacute; dot&aacute;hnout koupelnu - vyměnit silikon a sp&aacute;ry. Z&aacute;lež&iacute; na konkr&eacute;tn&iacute;m stavu nemovitosti.
Pokud nechcete prodej v&nbsp;Praze a okol&iacute; jen zkou&scaron;et, ale opravdu chcete prodat bezpečně a za maxim&aacute;ln&iacute; možnou cenu, 
r&aacute;d se na va&scaron;i nemovitost přijedu pod&iacute;vat a společně projdeme v&scaron;e, co m&aacute; smysl upravit.
<h3 style="color: #144474; font-size: 22px;">Mgr. Jindřich Svoboda, realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;</h3>

Drobné praskliny, špinavá okna nebo přeplněná kuchyňská linka. Právě takové detaily často připraví prodávající o statisíce při vyjednávání. Přitom jejich náprava stojí jen pár tisíc.

"Prodáváte družstevní byt? Zjistěte, co obnáší převod družstevního podílu, jaké jsou daňové povinnosti a proč je klíčové znát stanovy družstva."

"Prodej družstevního bytu v Praze | Průvodce 2026"

Prodej družstevn&iacute;ho bytu v Praze a okol&iacute;: Kompletn&iacute; průvodce převodem družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu
Prodej družstevn&iacute;ho bytu patř&iacute; mezi transakce, kter&yacute;m se řada makl&eacute;řů raději vyhne. Nejde o klasick&yacute; prodej nemovitosti, ale o převod družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu s odli&scaron;n&yacute;mi pravidly než u bytu v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;. Za mnoho let praxe na pražsk&eacute;m trhu v&iacute;m, že pr&aacute;vě nedostatečn&aacute; znalost těchto specifik vede k nejčastěj&scaron;&iacute;m komplikac&iacute;m.
V tomto čl&aacute;nku vysvětl&iacute;m, co prodej družstevn&iacute;ho bytu skutečně obn&aacute;&scaron;&iacute;, na co si d&aacute;t pozor a proč se vyplat&iacute; cel&yacute; proces svěřit odborn&iacute;kovi.
Co vlastně prod&aacute;v&aacute;te? Ne byt, ale pod&iacute;l v družstvu
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/3QzT5bGL5hi3nL3bf4aMehodFjHT2ORXmCrxmdku.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
Toto je z&aacute;sadn&iacute; rozd&iacute;l, kter&yacute; mnoz&iacute; přehl&iacute;žej&iacute;.
Pokud vlastn&iacute;te družstevn&iacute; byt, nejste vlastn&iacute;kem bytov&eacute; jednotky zapsan&eacute; v katastru nemovitost&iacute;. Jste členem bytov&eacute;ho družstva a vlastn&iacute;te pod&iacute;l v bytov&eacute;m družstvu, se kter&yacute;m je spojeno pr&aacute;vo n&aacute;jmu konkr&eacute;tn&iacute;ho bytu.
Při prodeji tedy nepřev&aacute;d&iacute;te nemovitost, ale svůj družstevn&iacute; pod&iacute;l na nov&eacute;ho nabyvatele, kter&yacute; se st&aacute;v&aacute; členem družstva a z&iacute;sk&aacute;v&aacute; pr&aacute;vo už&iacute;vat v&aacute;&scaron; byt. Označen&iacute; &bdquo;prodej družstevn&iacute;ho bytu" je ve skutečnosti zjednodu&scaron;en&iacute;m &mdash; spr&aacute;vně bychom měli hovořit o převodu družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu. A tato odli&scaron;nost přin&aacute;&scaron;&iacute; celou řadu specifik.
Role družstva: Proč je kl&iacute;čov&eacute; zn&aacute;t stanovy
Na rozd&iacute;l od prodeje bytu v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;, kde je transakce z&aacute;ležitost&iacute; mezi prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;m, kupuj&iacute;c&iacute;m a katastrem nemovitost&iacute;, u družstevn&iacute;ho bytu vstupuje do procesu třet&iacute; strana &mdash; bytov&eacute; družstvo. M&iacute;ra jeho zapojen&iacute; se li&scaron;&iacute; podle konkr&eacute;tn&iacute;ch stanov, ale zpravidla se setk&aacute;te s těmito požadavky:
<ul>
<li>Souhlas s převodem pod&iacute;lu &mdash; družstvo mus&iacute; převod schv&aacute;lit, a to zpravidla rozhodnut&iacute;m představenstva nebo člensk&eacute; schůze</li>
<li>Schv&aacute;len&iacute; nov&eacute;ho nabyvatele &mdash; družstvo může posuzovat, zda nov&yacute; člen splňuje podm&iacute;nky stanoven&eacute; vnitřn&iacute;mi předpisy</li>
<li>Dodržen&iacute; postupu podle stanov &mdash; každ&eacute; družstvo m&aacute; vlastn&iacute; stanovy, kter&eacute; mohou obsahovat specifick&eacute; podm&iacute;nky převodu</li>
</ul>
Stanovy jednotliv&yacute;ch družstev se mohou v&yacute;razně li&scaron;it. Někter&aacute; družstva maj&iacute; proces převodu poměrně jednoduch&yacute;, jin&aacute; jej podmiňuj&iacute; zaplacen&iacute;m administrativn&iacute;ho poplatku, vyžaduj&iacute; osobn&iacute; představen&iacute; nabyvatele nebo maj&iacute; předkupn&iacute; pr&aacute;vo či omezen&iacute; t&yacute;kaj&iacute;c&iacute; se podn&aacute;jmu.
Před zah&aacute;jen&iacute;m prodeje je proto nezbytn&eacute; prostudovat stanovy a ověřit aktu&aacute;ln&iacute; podm&iacute;nky převodu. To je krok, kter&yacute; za sv&eacute; klienty zaji&scaron;ťuji jako jednu z prvn&iacute;ch věc&iacute; &mdash; nepř&iacute;jemn&eacute; překvapen&iacute; v průběhu transakce dok&aacute;že cel&yacute; prodej zkomplikovat nebo v&yacute;razně prodloužit.
Jak prodat družstevn&iacute; byt: Průběh převodu
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/CK1uQeFevbJ4bpqpB3w9JZkx4uXx2y9RAG6yVpk0.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Nesetk&aacute;te se s kupn&iacute; smlouvou v prav&eacute;m slova smyslu, ale se smlouvou o převodu družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu. Nepod&aacute;v&aacute;te n&aacute;vrh na vklad do katastru, protože družstevn&iacute; byt v katastru jako vlastnictv&iacute; člena evidov&aacute;n nen&iacute;. Zjednodu&scaron;eně lze průběh popsat takto: 
1. Prostudov&aacute;n&iacute; stanov družstva a ověřen&iacute; podm&iacute;nek převodu 2. Stanoven&iacute; re&aacute;ln&eacute; tržn&iacute; ceny s ohledem na specifika družstevn&iacute;ho vlastnictv&iacute; 3. Př&iacute;prava smlouvy o převodu družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu &mdash; dokument mus&iacute; reflektovat stanovy i z&aacute;konn&eacute; požadavky 4. Zaji&scaron;těn&iacute; souhlasu družstva s převodem a s osobou nabyvatele 5. &Uacute;schova kupn&iacute; ceny a vypoř&aacute;d&aacute;n&iacute; transakce 6. Ozn&aacute;men&iacute; převodu družstvu a z&aacute;pis nov&eacute;ho člena
Např&iacute;klad &uacute;schova kupn&iacute; ceny vyžaduje jinou strukturu než u bytů v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;, protože neexistuje vkladov&eacute; ř&iacute;zen&iacute; na katastru, kter&eacute; by sloužilo jako pojistka pro obě strany.
&nbsp;
Cena družstevn&iacute;ho bytu: Proč je niž&scaron;&iacute; než u osobn&iacute;ho vlastnictv&iacute;
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/2F8RRKElIj2u9Di2ty4rQSHenmKW4oB1pVwmxPXu.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Družstevn&iacute; byty se prod&aacute;vaj&iacute; za niž&scaron;&iacute; ceny než srovnateln&eacute; byty v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;. Na pražsk&eacute;m trhu se tento cenov&yacute; rozd&iacute;l podle m&eacute; zku&scaron;enosti typicky pohybuje v rozmez&iacute; 10 až 20 procent, z&aacute;lež&iacute; v&scaron;ak na konkr&eacute;tn&iacute;m družstvu, lokalitě a možnostech financov&aacute;n&iacute;.
Důvodů je několik:
<ul>
<li>Omezen&eacute; možnosti financov&aacute;n&iacute; &mdash; ne každ&aacute; banka poskytne hypot&eacute;ku na družstevn&iacute; pod&iacute;l, což zužuje okruh potenci&aacute;ln&iacute;ch kupuj&iacute;c&iacute;ch</li>
<li>Men&scaron;&iacute; pr&aacute;vn&iacute; jistota &mdash; kupuj&iacute;c&iacute; nez&iacute;sk&aacute;v&aacute; vlastnick&eacute; pr&aacute;vo k nemovitosti evidovan&eacute; v katastru</li>
<li>Z&aacute;vislost na družstvu &mdash; člen je v&aacute;z&aacute;n stanovami a rozhodnut&iacute;mi org&aacute;nů družstva</li>
<li>Komplikovaněj&scaron;&iacute; proces prodeje &mdash; vy&scaron;&scaron;&iacute; administrativn&iacute; n&aacute;ročnost odrazuje č&aacute;st z&aacute;jemců</li>
</ul>
Spr&aacute;vn&eacute; nastaven&iacute; ceny je u družstevn&iacute;ho bytu kl&iacute;čov&eacute;. Realistick&yacute; odhad, kter&yacute; zohledn&iacute; v&scaron;echna specifika, je z&aacute;kladem &uacute;spě&scaron;n&eacute;ho prodeje.
Daň z př&iacute;jmu při prodeji družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu
Ot&aacute;zka zdaněn&iacute; patř&iacute; k těm nejčastěj&scaron;&iacute;m &mdash; a z&aacute;roveň k těm, kde doch&aacute;z&iacute; k nejv&iacute;ce omylům. Mnoho prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch automaticky předpokl&aacute;d&aacute;, že se na ně vztahuj&iacute; stejn&eacute; podm&iacute;nky jako při prodeji bytu v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;. Tak tomu ale nen&iacute;, protože družstevn&iacute; pod&iacute;l nen&iacute; nemovit&aacute; věc.
Časov&yacute; test: 5 let
Př&iacute;jem z převodu družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu je osvobozen od daně z př&iacute;jmu, pokud mezi nabyt&iacute;m a převodem uplynulo v&iacute;ce než 5 let (dle &sect; 4 odst. 1 p&iacute;sm. q) z&aacute;kona o dan&iacute;ch z př&iacute;jmů &mdash; osvobozen&iacute; při &uacute;platn&eacute;m převodu pod&iacute;lu v obchodn&iacute; korporaci). Pozor &mdash; u nemovitost&iacute; nabyt&yacute;ch po roce 2021 plat&iacute; lhůta 10 let, ale u družstevn&iacute;ch pod&iacute;lů zůst&aacute;v&aacute; lhůta pětilet&aacute;.
Děděn&iacute; a časov&yacute; test
Pokud jste družstevn&iacute; pod&iacute;l zdědili po př&iacute;buzn&eacute;m v př&iacute;m&eacute; linii nebo po manželovi/manželce, doba vlastnictv&iacute; zůstavitele se započ&iacute;t&aacute;v&aacute; do va&scaron;eho časov&eacute;ho testu. Pokud tedy v&aacute;&scaron; rodič vlastnil pod&iacute;l 4 roky a vy jej zděd&iacute;te, stač&iacute; vyčkat pouh&yacute; jeden rok, protože obě doby se v&nbsp;tomto př&iacute;padě sč&iacute;taj&iacute;.
Důležit&yacute; rozd&iacute;l oproti osobn&iacute;mu vlastnictv&iacute;
U bytů v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute; existuje takzvan&yacute; test bydli&scaron;tě &mdash; pokud v nemovitosti fyzicky bydl&iacute;te alespoň 2 roky před prodejem, př&iacute;jem je osvobozen od daně bez ohledu na dobu vlastnictv&iacute;. Tento test se ale na družstevn&iacute; pod&iacute;ly př&iacute;mo nevztahuje, protože družstevn&iacute; pod&iacute;l nen&iacute; nemovitou věc&iacute; ve smyslu z&aacute;kona. To je v praxi jeden z nejpodstatněj&scaron;&iacute;ch rozd&iacute;lů.
Existuje i možnost využit&iacute; př&iacute;jmu na vlastn&iacute; bytovou potřebu, tato varianta v&scaron;ak vyžaduje individu&aacute;ln&iacute; posouzen&iacute;. Každou konkr&eacute;tn&iacute; situaci doporučuji konzultovat s daňov&yacute;m poradcem &mdash; obecn&yacute; čl&aacute;nek nemůže postihnout v&scaron;echny individu&aacute;ln&iacute; okolnosti.
Oznamovac&iacute; povinnost: Na co prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; často zapom&iacute;naj&iacute;
Dal&scaron;&iacute;m praktick&yacute;m rozd&iacute;lem oproti prodeji bytu v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute; je oznamovac&iacute; povinnost. Převody nemovitost&iacute; se eviduj&iacute; v katastru, a proto jsou od oznamovac&iacute; povinnosti osvobozeny. U družstevn&iacute;ch pod&iacute;lů tomu tak nen&iacute; &mdash; převod se v katastru nezapisuje.
Pokud je v&aacute;&scaron; od daně osvobozen&yacute; př&iacute;jem z převodu družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu vy&scaron;&scaron;&iacute; než 5 000 000 Kč, jste povinni tuto skutečnost ozn&aacute;mit spr&aacute;vci daně. Při nesplněn&iacute; t&eacute;to povinnosti hroz&iacute; pokuta až do v&yacute;&scaron;e 15 % neozn&aacute;men&eacute; č&aacute;stky. Jde o povinnost, na kterou prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; často zapom&iacute;naj&iacute;, a přitom může m&iacute;t velmi citeln&eacute; finančn&iacute; důsledky.
&nbsp;
Financov&aacute;n&iacute;: Ne každ&aacute; banka řekne ano
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/2IIbFX7xoZm14pLpS35fzuSdFlEBdQsyQHY1KfE9.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Na rozd&iacute;l od bytů v osobn&iacute;m vlastnictv&iacute;, kde je financov&aacute;n&iacute; hypot&eacute;kou standardn&iacute;, u družstevn&iacute;ch pod&iacute;lů ne každ&aacute; banka tento typ zaji&scaron;těn&iacute; akceptuje.
Někter&eacute; banky financov&aacute;n&iacute; družstevn&iacute;ch pod&iacute;lů nab&iacute;zej&iacute;, ale za odli&scaron;n&yacute;ch podm&iacute;nek &mdash; vy&scaron;&scaron;&iacute; &uacute;rokov&aacute; sazba, niž&scaron;&iacute; poměr financov&aacute;n&iacute; k hodnotě nebo požadavek na dodatečn&eacute; zaji&scaron;těn&iacute; č&iacute;mž je my&scaron;leno vložen&iacute; z&aacute;stavn&iacute;ho pr&aacute;va pro banku, na jinou nemovitost v&nbsp;osobn&iacute;m vlastnictv&iacute; kupuj&iacute;c&iacute;ho. V praxi se lze setkat tak&eacute; s takzvan&yacute;m předhypotečn&iacute;m &uacute;věrem, kter&yacute; slouž&iacute; jako překlenovac&iacute; ře&scaron;en&iacute; v situaci, kdy družstevn&iacute; pod&iacute;l nelze př&iacute;mo použ&iacute;t jako zaji&scaron;těn&iacute;.
Pro prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ho to znamen&aacute; už&scaron;&iacute; okruh potenci&aacute;ln&iacute;ch kupuj&iacute;c&iacute;ch. Pro kupuj&iacute;c&iacute;ho nutnost dopředu ověřit možnosti financov&aacute;n&iacute; u v&iacute;ce instituc&iacute;. A pro &uacute;spě&scaron;n&yacute; průběh cel&eacute; transakce je z&aacute;sadn&iacute;, aby obě strany měly o těchto omezen&iacute;ch jasnou představu od sam&eacute;ho zač&aacute;tku.
Proč se vyplat&iacute; svěřit prodej družstevn&iacute;ho bytu odborn&iacute;kovi
Převod družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu je transakce, kde se prol&iacute;n&aacute; korpor&aacute;tn&iacute; pr&aacute;vo, smluvn&iacute; pr&aacute;vo, daňov&aacute; problematika a specifika realitn&iacute;ho trhu. &Uacute;spě&scaron;n&yacute; prodej stoj&iacute; na třech pil&iacute;ř&iacute;ch: důkladn&eacute; př&iacute;pravě, znalosti specifik konkr&eacute;tn&iacute;ho družstva a bezchybn&eacute; smluvn&iacute; dokumentaci. Pokud zvažujete prodej družstevn&iacute;ho bytu a chcete m&iacute;t jistotu, že cel&yacute; proces proběhne hladce a za nejlep&scaron;&iacute; možnou cenu, r&aacute;d v&aacute;m pomohu. Obraťte se na mě pro nez&aacute;vaznou konzultaci.
&nbsp;
Mgr. Jindřich Svoboda, realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;
Upozorněn&iacute;: Tento čl&aacute;nek m&aacute; informativn&iacute; charakter a nepředstavuje pr&aacute;vn&iacute; ani daňov&eacute; poradenstv&iacute;. Informace jsou platn&eacute; k datu publikace (březen 2026) a mohou se změnit v důsledku legislativn&iacute;ch &uacute;prav. Pro posouzen&iacute; konkr&eacute;tn&iacute; situace vždy doporučujeme konzultaci s př&iacute;slu&scaron;n&yacute;m odborn&iacute;kem &mdash; advok&aacute;tem nebo daňov&yacute;m poradcem.

Prodej družstevního bytu patří mezi transakce, kterým se řada makléřů raději vyhne. Nejde o klasický prodej nemovitosti, ale o převod družstevního podílu s odlišnými pravidly než u bytu v osobním vlastnictví. Za mnoho let praxe na pražském trhu vím, že právě nedostatečná znalost těchto specifik vede k nejčastějším komplikacím.
V tomto článku vysvětlím, co prodej družstevního bytu skutečně obnáší, na co si dát pozor a proč se vyplatí celý proces svěřit odborníkovi.
Co vlastně prodáváte? Ne byt, ale podíl v družstvu

"Jak správně stanovit tržní hodnotu nemovitosti v Praze? Rozdíl mezi odhadem a znaleckým posudkem, faktory ovlivňující cenu a chyby při oceňování."

"Odhad ceny nemovitosti v Praze | Mgr. Jindřich Svoboda"

Odhad ceny nemovitosti: Proč vět&scaron;ina prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch v Praze proděl&aacute; už na zač&aacute;tku
Spr&aacute;vn&eacute; stanoven&iacute; ceny je prvn&iacute; a nejdůležitěj&scaron;&iacute; krok každ&eacute;ho prodeje. Přesto se pr&aacute;vě zde odehr&aacute;v&aacute; vět&scaron;ina chyb, kter&eacute; prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; stoj&iacute; statis&iacute;ce korun a měs&iacute;ce zbytečn&eacute;ho ček&aacute;n&iacute;. Za mnoho let praxe na pražsk&eacute;m realitn&iacute;m trhu mohu potvrdit, že nejtěž&scaron;&iacute; souč&aacute;st&iacute; moj&iacute; pr&aacute;ce nen&iacute; hled&aacute;n&iacute; kupce. Je to vysvětlit prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;mu, že jeho představa o ceně neodpov&iacute;d&aacute; realitě &mdash; protože tržn&iacute; cenu, jak už s&aacute;m n&aacute;zev napov&iacute;d&aacute;, určuje trh, nikoli př&aacute;n&iacute; vlastn&iacute;ka.
<h3>Co je odhad ceny nemovitosti a proč na něm z&aacute;lež&iacute;</h3>
Odhad ceny nemovitosti je profesion&aacute;ln&iacute; posouzen&iacute;, za kolik je nemovitost re&aacute;lně prodejn&aacute; na současn&eacute;m trhu. Nejde o to, kolik jste za byt před lety zaplatili, kolik jste investovali do rekonstrukce ani kolik potřebujete na nov&eacute; bydlen&iacute;. Tržn&iacute; hodnota nemovitosti vych&aacute;z&iacute; v&yacute;hradně z toho, kolik jsou kupuj&iacute;c&iacute; ochotni a schopni v danou chv&iacute;li zaplatit.
Prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; si tuto skutečnost často nechtěj&iacute; připustit. Maj&iacute; k nemovitosti osobn&iacute; vztah, pamatuj&iacute; si každou investici a přirozeně chtěj&iacute; z&iacute;skat co nejv&iacute;ce. Jenže trh funguje jinak &mdash; kupuj&iacute;c&iacute; porovn&aacute;vaj&iacute; des&iacute;tky nab&iacute;dek, maj&iacute; přehled o cen&aacute;ch v okol&iacute; a nedostatkem informac&iacute; rozhodně netrp&iacute;. Jak z&iacute;skat z&nbsp;prodeje nemovitosti maxim&aacute;ln&iacute; cenu je dal&scaron;&iacute;m z&aacute;sadn&iacute;m &uacute;kolem makl&eacute;ře, ale tomu e budeme věnovat v&nbsp;samostatn&eacute;m t&eacute;matu.
<h3>Tržn&iacute; odhad vs. znaleck&yacute; posudek: Kdy potřebujete co</h3>
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/mKOoyXf0fnlNAwqMtPI8Hx8dzX5bowjy0XeAC9Np.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
V praxi se setk&aacute;te se třemi z&aacute;sadně odli&scaron;n&yacute;mi pojmy, kter&eacute; se často zaměňuj&iacute;.
<h3>Tržn&iacute; odhad od realitn&iacute;ho makl&eacute;ře</h3>
Jedn&aacute; se o cenovou anal&yacute;zu, při kter&eacute; makl&eacute;ř porovn&aacute;v&aacute; posuzovanou nemovitost s podobn&yacute;mi ned&aacute;vno prodan&yacute;mi i aktu&aacute;lně nab&iacute;zen&yacute;mi byty a domy ve stejn&eacute; lokalitě. Využ&iacute;v&aacute; k tomu data z katastru nemovitost&iacute;, realitn&iacute; datab&aacute;ze a vlastn&iacute; znalost trhu. Tento odhad je bezplatn&yacute; a jeho hlavn&iacute;m &uacute;čelem je nastaven&iacute; spr&aacute;vn&eacute; nab&iacute;dkov&eacute; ceny pro prodej. Kvalitn&iacute; makl&eacute;ř nepracuje s př&aacute;n&iacute;m klienta, ale s daty.
<h3>Posouzen&iacute; ceny obvykl&eacute; pro &uacute;čely dědick&eacute;ho ř&iacute;zen&iacute;</h3>
Pokud zemřel&yacute; vlastnil nemovitost, potřebuje not&aacute;ř odhad pozůstal&eacute; nemovitosti, a proto zpravidla sděl&iacute; pozůstal&yacute;m dědicům, aby si jej zajistili prostřednictv&iacute;m realitn&iacute;ho makl&eacute;ře. Pro &uacute;čely dědick&eacute;ho ř&iacute;zen&iacute; vypracuje makl&eacute;ř tzv. posouzen&iacute; ceny obvykl&eacute;, kter&eacute; je zpracov&aacute;no několika str&aacute;nkov&yacute;m protokolem. Odhad se vždy děl&aacute; k obdob&iacute;, ve kter&eacute;m zůstavitel zemřel. Tento odhad je zpoplatněn. Cena se zpravidla pohybuje od 3 000 do 7 000 Kč + DPH podle typu nemovitosti, u složitěj&scaron;&iacute;ch nemovitost&iacute; může b&yacute;t cena i vy&scaron;&scaron;&iacute;.
<h3>Znaleck&yacute; posudek</h3>
Oceněn&iacute; nemovitosti formou znaleck&eacute;ho posudku je form&aacute;ln&iacute; dokument vypracovan&yacute; soudn&iacute;m znalcem. M&aacute; přesně dan&eacute; n&aacute;ležitosti &mdash; znaleckou doložku, kulat&eacute; raz&iacute;tko a povinnou osobn&iacute; prohl&iacute;dku. Znaleck&yacute; posudek na nemovitost potřebujete zejm&eacute;na pro soudn&iacute; spory a bankovn&iacute; odhady. Cena se zpravidla pohybuje od 3 000 do 10 000 Kč podle složitosti a &uacute;čelu, u složitěj&scaron;&iacute;ch nemovitost&iacute; může b&yacute;t i vy&scaron;&scaron;&iacute;.
Pokud ře&scaron;&iacute;te hypot&eacute;ku, poč&iacute;tejte s t&iacute;m, že banky vět&scaron;inou pracuj&iacute; se sv&yacute;mi smluvn&iacute;mi odhadci &mdash; nemus&iacute;te tedy zaji&scaron;ťovat vlastn&iacute;ho soudn&iacute;ho znalce. Odhad pro banku zpracuje odhadce z bankov&eacute;ho seznamu a jeho cena se ř&iacute;d&iacute; sazebn&iacute;kem dan&eacute; instituce.
Z&aacute;sadn&iacute; rozd&iacute;l mezi jednotliv&yacute;mi typy odhadů: tržn&iacute; odhad ř&iacute;k&aacute;, za kolik se nemovitost skutečně prod&aacute;. Odhad pro &uacute;čely dědick&eacute;ho ř&iacute;zen&iacute; zkoum&aacute; tzv. cenu obvyklou, kter&aacute; se zpravidla stanovuje ve spodn&iacute; č&aacute;sti rozmez&iacute; odhadn&iacute; ceny. Znaleck&yacute; posudek stanovuje hodnotu dle definovan&eacute; metodiky, kter&aacute; se od re&aacute;ln&eacute; tržn&iacute; ceny může li&scaron;it.
<h3>Co určuje cenu bytu v&nbsp;Praze</h3>
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/O4Dmi3XRbq8xlUiQceUwNklPDQ3Tr4kFRFcqR8XA.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Pražsk&yacute; trh je specifick&yacute; svou dynamikou. Průměrn&aacute; nab&iacute;dkov&aacute; cena za metr čtverečn&iacute; se na poč&aacute;tku roku 2026 pohybuje orientačně v rozmez&iacute; 140 000 až 150 000 Kč u star&scaron;&iacute; z&aacute;stavby, u novostaveb v ž&aacute;dan&yacute;ch lokalit&aacute;ch překračuje hranici 170 000 Kč/m&sup2;. Rozd&iacute;ly mezi městsk&yacute;mi č&aacute;stmi jsou přitom propastn&eacute; &mdash; stejn&yacute; byt může m&iacute;t v Praze 1 cenu o 60&ndash;70 % vy&scaron;&scaron;&iacute; než na okraji města.
Mezi hlavn&iacute; faktory, kter&eacute; ovlivňuj&iacute; cenu bytu v Praze, patř&iacute;:
Lokalita a dopravn&iacute; dostupnost. Podle m&eacute; zku&scaron;enosti dok&aacute;že bl&iacute;zkost metra zv&yacute;&scaron;it cenu bytu ř&aacute;dově o 10&ndash;15 % oproti srovnateln&eacute; nemovitosti bez př&iacute;m&eacute;ho napojen&iacute; na kolejovou dopravu. Okoln&iacute; občansk&aacute; vybavenost, parky a celkov&yacute; charakter čtvrti hraj&iacute; rovněž z&aacute;sadn&iacute; roli.
Patro a v&yacute;tah. Byt ve čtvrt&eacute;m patře bez v&yacute;tahu se prod&aacute;v&aacute; v&yacute;razně hůře a levněji než tot&eacute;ž patro s v&yacute;tahem. Naopak vy&scaron;&scaron;&iacute; patra s v&yacute;tahem a v&yacute;hledem mohou m&iacute;t pr&eacute;miovou cenu.
Stav a dispozice. Kompletně zrekonstruovan&yacute; byt s modern&iacute; kuchyn&iacute; a koupelnou se prod&aacute; rychleji a za vy&scaron;&scaron;&iacute; cenu. Ale pozor &mdash; ne každ&aacute; rekonstrukce se do ceny plně prom&iacute;tne. Předěl&aacute;n&iacute; tř&iacute;pokojov&eacute;ho bytu na dvoupokojov&yacute; kvůli vět&scaron;&iacute;mu ob&yacute;vac&iacute;mu pokoji může hodnotu paradoxně sn&iacute;žit.
Parkov&aacute;n&iacute;. V Praze je parkov&aacute;n&iacute; chronick&yacute; probl&eacute;m. Vlastn&iacute; gar&aacute;žov&eacute; st&aacute;n&iacute; nebo možnost rezidentn&iacute;ho parkov&aacute;n&iacute; dok&aacute;že nav&yacute;&scaron;it cenu bytu o stovky tis&iacute;c korun.
Typ vlastnictv&iacute;. Osobn&iacute; vlastnictv&iacute; se prod&aacute;v&aacute; za vy&scaron;&scaron;&iacute; cenu než družstevn&iacute; pod&iacute;l &mdash; z praxe na pražsk&eacute;m trhu vypl&yacute;v&aacute;, že rozd&iacute;l v&nbsp;ceně dosahuje 10&ndash;20 %, v z&aacute;vislosti na konkr&eacute;tn&iacute;m družstvu a lokalitě.
&nbsp;
<h3>Když se cena nastav&iacute; &scaron;patně: Př&iacute;běhy z praxe</h3>
Nadhodnocen&iacute; nemovitosti je nejčastěj&scaron;&iacute; chyba, se kterou se v praxi setk&aacute;v&aacute;m. Typick&yacute; sc&eacute;n&aacute;ř vypad&aacute; takto: prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; si zjist&iacute; ceny podobn&yacute;ch bytů na realitn&iacute;ch serverech, přičte si &bdquo;rezervu na smlouv&aacute;n&iacute;" a nasad&iacute; cenu o 15&ndash;20 % nad tržn&iacute; hodnotu. V&yacute;sledek?
<img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/fbJK8iNWlcpKgVnkg1iafiexz9wvaRsd7dCPebG1.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />
Prvn&iacute; dva t&yacute;dny nemovitost generuje vysok&yacute; počet zobrazen&iacute;, ale minimum popt&aacute;vek. Po měs&iacute;ci prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; sn&iacute;ž&iacute; cenu o 5 %. Po dal&scaron;&iacute;ch dvou měs&iacute;c&iacute;ch o dal&scaron;&iacute;ch 10 %. Jenže byt, kter&yacute; je na trhu d&eacute;le než 8 t&yacute;dnů, působ&iacute; podezřele a okoukaně &mdash; kupuj&iacute;c&iacute; se ptaj&iacute;, co je s n&iacute;m &scaron;patně. Prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; nakonec prod&aacute; za cenu niž&scaron;&iacute;, než jakou by z&iacute;skal, kdyby na zač&aacute;tku nastavil re&aacute;lnou tržn&iacute; cenu.
Z vlastn&iacute; praxe v&iacute;m o př&iacute;padech, kdy vysok&eacute; nadhodnocen&iacute; nab&iacute;dkov&eacute; ceny, společně s neochotou prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch včas slevit nalezen&eacute;mu z&aacute;jemci, vedlo k tomu, že nemovitost byla na trhu přes 7 měs&iacute;ců, a nakonec se prodala o 1&nbsp;000&nbsp;000 Kč m&eacute;ně, než byl původn&iacute; tržn&iacute; odhad. Prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; tak při&scaron;el nejen o čas, ale re&aacute;lně prodělal oproti spr&aacute;vně nastaven&eacute; ceně.
Opačn&yacute; extr&eacute;m &mdash; podhodnocen&iacute; &mdash; je m&eacute;ně čast&yacute;, ale stejně bolestn&yacute; stav. Prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;, kter&yacute; chce m&iacute;t prodej rychle za sebou a nem&aacute; kvalitn&iacute; data a zku&scaron;enosti, může přij&iacute;t o statis&iacute;ce jednodu&scaron;e proto, že nevěděl, jak&aacute; je skutečn&aacute; hodnota jeho nemovitosti.
&nbsp;
<h3>Online kalkulačky: Užitečn&yacute; n&aacute;stroj s jasn&yacute;mi limity</h3>
Na internetu najdete řadu kalkulaček pro odhad nemovitosti zdarma &mdash; od bank, realitn&iacute;ch port&aacute;lů i nez&aacute;visl&yacute;ch služeb. S&aacute;m na sv&yacute;ch str&aacute;nk&aacute;ch nab&iacute;z&iacute;m<a style="color: #000000;" href="../../../sluzby/online-odhad-nemovitosti/"> online odhad nemovitosti</a>, kter&yacute; pracuje s katastr&aacute;ln&iacute;mi daty a poskytuje rychlou orientačn&iacute; hodnotu.
Tyto n&aacute;stroje maj&iacute; sv&eacute; m&iacute;sto. Pomohou v&aacute;m utvořit si z&aacute;kladn&iacute; představu o cenov&eacute;m rozpět&iacute; a slouž&iacute; jako dobr&yacute; v&yacute;choz&iacute; bod. Ale maj&iacute; tak&eacute; jasn&aacute; omezen&iacute;, kter&aacute; je nutn&eacute; zn&aacute;t:
<ul>
<li>Nezohledňuj&iacute; aktu&aacute;ln&iacute; stav nemovitosti &mdash; kalkulačka nev&iacute;, jestli m&aacute;te novou kuchyň nebo praskliny ve zdech.</li>
<li>Nerozli&scaron;uj&iacute; specifika domu &mdash; orientace oken, hluk z ulice, sousedsk&eacute; vztahy ani pl&aacute;novanou v&yacute;stavbu v okol&iacute;.</li>
<li>Nemohou postihnout emocion&aacute;ln&iacute; hodnotu lokality &mdash; proč se v jedn&eacute; ulici prod&aacute;v&aacute; za jinou cenu než v ulici vedlej&scaron;&iacute;.</li>
</ul>
Online odhad v&aacute;m vygeneruje pouze orientačn&iacute; rozmez&iacute; ceny &mdash; jestli m&aacute; v&aacute;&scaron; byt hodnotu kolem 4 milionů nebo 6 mili&oacute;nů. Ale přesn&eacute; stanoven&iacute; tržn&iacute; hodnoty nemovitosti vyžaduje osobn&iacute; prohl&iacute;dku makl&eacute;ře, anal&yacute;zu srovnateln&yacute;ch realizovan&yacute;ch prodejů a znalost aktu&aacute;ln&iacute; popt&aacute;vky v konkr&eacute;tn&iacute; lokalitě.
<h3>Jak prob&iacute;h&aacute; profesion&aacute;ln&iacute; oceněn&iacute; nemovitosti </h3>
Když za mnou klient přijde s ž&aacute;dost&iacute; o odhad, postupuji vždy systematicky. Nejprve se majitele zept&aacute;m na z&aacute;kladn&iacute; informace, kter&eacute; maj&iacute; vliv na cenu nemovitosti, n&aacute;sledně nemovitost osobně nav&scaron;t&iacute;v&iacute;m a posoud&iacute;m jej&iacute; technick&yacute; stav, dispozici a celkov&yacute; potenci&aacute;l. Pot&eacute; analyzuji realizovan&eacute; prodeje srovnateln&yacute;ch nemovitost&iacute; v dan&eacute; lokalitě zpravidla za posledn&iacute; 3&ndash;6 měs&iacute;ců, vždy podle množstv&iacute; vhodn&yacute;ch nemovitost&iacute; k porovn&aacute;n&iacute;. Kombinuji katastr&aacute;ln&iacute; data, tedy konečn&eacute; kupn&iacute; ceny&nbsp;prodan&yacute;ch nemovitost&iacute;, d&aacute;le vlastn&iacute; datab&aacute;zi a aktu&aacute;ln&iacute; stav nab&iacute;dky v inzerci.
V&yacute;sledkem je realistick&eacute; cenov&eacute; rozpět&iacute;, kter&eacute; reflektuje to, za kolik se nemovitost skutečně prod&aacute; &mdash; ne za kolik bych ji chtěl prodat j&aacute; nebo majitel. Pr&aacute;vě v tomto spoč&iacute;v&aacute; hodnota profesion&aacute;ln&iacute;ho odhadu: odděluje př&aacute;n&iacute; prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ho od tržn&iacute; reality.
<h3>Spr&aacute;vn&aacute; cena je z&aacute;klad &uacute;spě&scaron;n&eacute;ho prodeje</h3>
Nemovitost nab&iacute;dnut&aacute; (inzerovan&aacute;) za spr&aacute;vnou tržn&iacute; cenu se v Praze v roce 2026 podle m&eacute; zku&scaron;enosti prod&aacute;v&aacute; typicky do 4&ndash;8 t&yacute;dnů &mdash; z&aacute;lež&iacute; na lokalitě, typu nemovitosti a aktu&aacute;ln&iacute; popt&aacute;vce. Nadhodnocen&aacute; nemovitost lež&iacute; v nab&iacute;dce měs&iacute;ce, ztr&aacute;c&iacute; na atraktivitě, a nakonec se prod&aacute; pod cenou. To nen&iacute; teorie &mdash; je to realita, kterou na trhu vid&iacute;m každ&yacute; den.
Pokud pl&aacute;nujete prodej nemovitosti v Praze nebo okol&iacute; a chcete zn&aacute;t jej&iacute; re&aacute;lnou tržn&iacute; hodnotu, r&aacute;d v&aacute;m připrav&iacute;m nez&aacute;vazn&yacute; odhad. Stač&iacute; se mi ozvat přes kontaktn&iacute; formul&aacute;ř nebo využ&iacute;t online odhad na m&yacute;ch str&aacute;nk&aacute;ch jako prvn&iacute; orientačn&iacute; krok.
&nbsp;
Mgr. Jindřich Svoboda &mdash; realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;, člen Realitn&iacute; komory Česk&eacute; republiky
Pozn&aacute;mka: Cenov&eacute; &uacute;daje v čl&aacute;nku vych&aacute;zej&iacute; z dostupn&yacute;ch tržn&iacute;ch reportů (mj. Deloitte Property Index, data Realitn&iacute; komory ČR) a vlastn&iacute; praxe autora na pražsk&eacute;m realitn&iacute;m trhu. Konkr&eacute;tn&iacute; hodnoty jsou orientačn&iacute; a mohou se li&scaron;it podle lokality, stavu nemovitosti a aktu&aacute;ln&iacute; tržn&iacute; situace.

Správné stanovení ceny je první a nejdůležitější krok každého prodeje. Přesto se právě zde odehrává většina chyb, které prodávající stojí statisíce korun a měsíce zbytečného čekání. Za mnoho let praxe na pražském realitním trhu mohu potvrdit, že nejtěžší součástí mojí práce není hledání kupce. Je to vysvětlit prodávajícímu, že jeho představa o ceně neodpovídá realitě — protože tržní cenu, jak už sám název napovídá, určuje trh, nikoli přání vlastníka.

"Prodáváte byt s hypotékou? Zjistěte 3 možné scénáře, roli banky, nová pravidla od 9/2024 pro předčasné splacení a jak celý proces zvládnout bez rizika."

"Prodej bytu s hypotékou – jak na to bezpečně | 2026"

"Daň z prodeje nemovitosti 2026: časový test, osvobození, sazby 15 a 23 %, výpočet i lhůty pro daňové přiznání. Příklad z praxe makléře."

"Daň z prodeje nemovitosti 2026 | Kdy platíte a kdy ne"

<h2>Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026: Kdy zaplat&iacute;te a kdy v&aacute;s z&aacute;kon osvobod&iacute;</h2>
<h3><img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/HDK9ZPHhOdzq8pWJUqqe6C3xIWPmmzgPe7k0klLJ.jpg" alt="" width="464" height="315" /></h3>
<h3>Prodej nemovitosti je pro vět&scaron;inu lid&iacute; největ&scaron;&iacute; finančn&iacute; transakce v životě. A pr&aacute;vě u takov&eacute; transakce se vyplat&iacute; vědět, zda z n&iacute; budete odv&aacute;dět daň z př&iacute;jmu - a pokud ano, v jak&eacute; v&yacute;&scaron;i. V praxi se setk&aacute;v&aacute;m s t&iacute;m, že řada prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ch buď zbytečně odvede statis&iacute;ce nav&iacute;c, nebo naopak pod&aacute; chybn&eacute; daňov&eacute; přizn&aacute;n&iacute;, protože si podm&iacute;nky osvobozen&iacute; vyložila nespr&aacute;vně.&nbsp;</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Tento čl&aacute;nek shrnuje principy zdaněn&iacute; prodeje nemovitosti platn&eacute; v roce 2026. Nejde o daňov&eacute; poradenstv&iacute;, ale o orientačn&iacute; přehled, kter&yacute; v&aacute;m pomůže pochopit, proč je u prodeje důležit&eacute; m&iacute;t po ruce odborn&iacute;ka.</h3>
&nbsp;
<h2>Z&aacute;kladn&iacute; princip: daň z př&iacute;jmu, nikoliv &bdquo;daň z prodeje"</h2>
<h3 style="text-align: justify;">V česk&eacute;m pr&aacute;vn&iacute;m ř&aacute;du neexistuje samostatn&aacute; &bdquo;daň z prodeje nemovitosti". Př&iacute;jem z prodeje nemovitosti podl&eacute;h&aacute; dani z př&iacute;jmů fyzick&yacute;ch osob. Pokud nespln&iacute;te podm&iacute;nky pro osvobozen&iacute;, mus&iacute;te tento př&iacute;jem zahrnout do daňov&eacute;ho přizn&aacute;n&iacute; a odv&eacute;st z něj daň.</h3>
<h3>Sazba daně z př&iacute;jmu čin&iacute; 15 % ze z&aacute;kladu daně. U př&iacute;jmů přesahuj&iacute;c&iacute;ch 36n&aacute;sobek průměrn&eacute; mzdy (v součtu v&scaron;ech př&iacute;jmů za zdaňovac&iacute; obdob&iacute;) se uplatňuje zv&yacute;&scaron;en&aacute; sazba 23 %. <img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/rHcakNjXWdNZeyDJ5UfwZbCUCN9rHuSxe2uKhFKc.jpg" alt="" width="458" height="311" /> U prodejů pražsk&yacute;ch nemovitost&iacute;, kde se ceny běžně pohybuj&iacute; v milionech korun, nen&iacute; v&yacute;jimkou, že se prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute; do vy&scaron;&scaron;&iacute;ho p&aacute;sma dostane.</h3>
<h2>Kdy daň z př&iacute;jmu při prodeji nemovitosti neplat&iacute;te</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Z&aacute;kon o dan&iacute;ch z př&iacute;jmů (z&aacute;kon č. 586/1992 Sb.) nab&iacute;z&iacute; dvě nez&aacute;visl&eacute; cesty k osvobozen&iacute; př&iacute;jmu z prodeje nemovitosti. Stač&iacute; splnit podm&iacute;nky jedn&eacute; z nich.</h3>
<h2 style="text-align: justify;">Cesta 1: Osvobozen&iacute; při bydlen&iacute; v nemovitosti (&sect; 4 odst. 1 p&iacute;sm. a) ZDP)</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Toto osvobozen&iacute; se vztahuje na nemovitost, ve kter&eacute; jste skutečně bydleli. Kl&iacute;čov&eacute; je slovo bydli&scaron;tě - tedy m&iacute;sto, kde jste fakticky žili, nikoliv pouh&eacute; form&aacute;ln&iacute; přihl&aacute;&scaron;en&iacute; k trval&eacute;mu pobytu na &uacute;řadě. Podm&iacute;nky jsou:</h3>
<ul>
<li>
<h3>V nemovitosti jste měli bydli&scaron;tě nejm&eacute;ně 2 roky bezprostředně před prodejem.</h3>
</li>
<li>
<h3 style="text-align: justify;">Nen&iacute; vyžadov&aacute;na ž&aacute;dn&aacute; minim&aacute;ln&iacute; doba vlastnictv&iacute;. I pokud jste nemovitost vlastnili např&iacute;klad jen dva roky a jeden den, př&iacute;jem je osvobozen, pokud jste v n&iacute; celou tu dobu skutečně bydleli.</h3>
</li>
</ul>
<h3 style="text-align: justify;">Alternativně: pokud jste v nemovitosti bydleli bezprostředně před prodejem (byť krat&scaron;&iacute; dobu než 2 roky) a př&iacute;jem z prodeje prokazatelně použijete na obstar&aacute;n&iacute; vlastn&iacute; bytov&eacute; potřeby (&sect; 4b ZDP), je př&iacute;jem rovněž osvobozen. Důležit&eacute; je vědět, že tento z&aacute;měr mus&iacute;te ozn&aacute;mit spr&aacute;vci daně do konce lhůty pro pod&aacute;n&iacute; daňov&eacute;ho přizn&aacute;n&iacute; za rok prodeje a prostředky použ&iacute;t nejpozději do konce zdaňovac&iacute;ho obdob&iacute; n&aacute;sleduj&iacute;c&iacute;ho po roce, ve kter&eacute;m jste je z&iacute;skali. Jde o podm&iacute;něn&eacute; osvobozen&iacute; &mdash; pokud lhůtu nestihnete, n&aacute;rok na osvobozen&iacute; od daně zanik&aacute;.</h3>
<h2>Cesta 2: Časov&yacute; test vlastnictv&iacute; (&sect; 4 odst. 1 p&iacute;sm. b) ZDP) <img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/AuoYSeZLkcl9FaokMoDDcUxBpAee71ZvZDv7Nwyl.jpg" alt="" width="1536" height="1024" /></h2>
<h3 style="text-align: justify;">Př&iacute;jem z prodeje nemovit&eacute; věci je osvobozen od daně, pokud mezi nabyt&iacute;m a prodejem uplynulo alespoň 10 let. Toto je obecn&eacute; pravidlo platn&eacute; pro nemovitosti nabyt&eacute; od 1. 1. 2021.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">U nemovitost&iacute; nabyt&yacute;ch před 1. 1. 2021 se uplatňuje přechodn&eacute; ustanoven&iacute; a st&aacute;le plat&iacute; původn&iacute; 5let&yacute; časov&yacute; test. To je důležit&yacute; detail, kter&yacute; se v praxi st&aacute;le t&yacute;k&aacute; velk&eacute;ho množstv&iacute; prodejů.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Osvobozen&iacute; a dědictv&iacute; v př&iacute;m&eacute; linii</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Pr&aacute;vě u zděděn&yacute;ch nemovitost&iacute; se ukazuje, jak komplikovan&aacute; může b&yacute;t zd&aacute;nlivě jednoduch&aacute; ot&aacute;zka. Z&aacute;kon stanov&iacute; zvl&aacute;&scaron;tn&iacute; pravidlo: pokud dědic zděd&iacute; nemovitost od př&iacute;buzn&eacute;ho v př&iacute;m&eacute; linii (rodiče, děti, prarodiče, vnuci) nebo od manžela či manželky, započ&iacute;t&aacute;v&aacute; se do doby vlastnictv&iacute; dědice i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.</h3>
<h3>&nbsp;</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Prakticky to znamen&aacute;, že se lhůty časov&eacute;ho testu sč&iacute;taj&iacute;. A pr&aacute;vě zde vznik&aacute; prostor pro chyby, kter&eacute; mohou prod&aacute;vaj&iacute;c&iacute;ho st&aacute;t statis&iacute;ce korun.</h3>
<h2>Př&iacute;klad z praxe: Prodej zděděn&eacute;ho rodinn&eacute;ho domu</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Ned&aacute;vno jsem ře&scaron;il př&iacute;pad klienta, kter&yacute; prod&aacute;val rodinn&yacute; dům zděděn&yacute; po př&iacute;buzn&eacute;m v&nbsp;linii př&iacute;m&eacute;. Na prvn&iacute; pohled situace vypadala jasně - dům vlastnil teprve rok, takže by měl platit daň. Skutečnost v&scaron;ak byla jin&aacute;.</h3>
<h3>Kl&iacute;čov&eacute; skutečnosti:</h3>
<ul>
<li>
<h3>Zemřel&yacute; př&iacute;buzn&yacute; (zůstavitel) vlastnil dům od 15. 11. 2019 do 25. 11. 2023 - tedy v&iacute;ce než 4 roky.</h3>
</li>
<li>
<h3>Klient jako dědic nabyl dům 13. 12. 2024, prodej proběhl 29. 12. 2025 - tedy v&iacute;ce než 1 rok vlastnictv&iacute;.</h3>
</li>
<li>
<h3>&Scaron;lo o dědictv&iacute; v př&iacute;m&eacute; linii, proto se doby vlastnictv&iacute; sč&iacute;taj&iacute;: 4 + 1 = v&iacute;ce než 5 let.</h3>
</li>
<li>
<h3>Protože dům byl původně nabyt před 1. 1. 2021, platil pro něj původn&iacute; 5let&yacute; časov&yacute; test.</h3>
</li>
</ul>
<h3 style="text-align: justify;">V&yacute;sledek: Př&iacute;jem z prodeje byl od daně z př&iacute;jmu zcela osvobozen. Klient nemusel platit ani korunu a prodej se neuv&aacute;děl do daňov&eacute;ho přizn&aacute;n&iacute;.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Bez spr&aacute;vn&eacute;ho posouzen&iacute; by klient zaplatil daň 15 % z rozd&iacute;lu mezi prodejn&iacute; cenou a n&aacute;klady na poř&iacute;zen&iacute;. U pražsk&eacute;ho rodinn&eacute;ho domu to může představovat stovky tis&iacute;c korun.</h3>
<h2>Jak se daň z př&iacute;jmu při prodeji bytu poč&iacute;t&aacute;</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Pokud podm&iacute;nky pro osvobozen&iacute; nesplňujete, z&aacute;kladem daně je rozd&iacute;l mezi prodejn&iacute; cenou a prokazatelně vynaložen&yacute;mi n&aacute;klady na poř&iacute;zen&iacute; nemovitosti.&nbsp;Do těchto n&aacute;kladů můžete zahrnout:</h3>
<ul>
<li>
<h3>Kupn&iacute; cenu, za kterou jste nemovitost poř&iacute;dili</h3>
</li>
<li>
<h3>N&aacute;klady na prokazateln&eacute; zhodnocen&iacute; (rekonstrukce doložen&aacute; fakturami)</h3>
</li>
<li>
<h3>Poplatky spojen&eacute; s poř&iacute;zen&iacute;m (provize, pr&aacute;vn&iacute; služby, daň z nabyt&iacute;, pokud byla uhrazena)</h3>
</li>
</ul>
<h3>V&yacute;sledn&yacute; z&aacute;klad daně se zdan&iacute; sazbou 15 %, př&iacute;padně 23 % u vysok&yacute;ch př&iacute;jmů.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Zjednodu&scaron;en&yacute; př&iacute;klad: Koupili jste byt za 4 000 000 Kč a prod&aacute;v&aacute;te ho za 5 500 000 Kč. Do bytu jste investovali dal&scaron;&iacute;ch 300 000 Kč (doložen&aacute; rekonstrukce). Z&aacute;klad daně: 5 500 000 - 4 000 000 - 300 000 = 1 200 000 Kč. Daň 15 %: 180 000 Kč.</h3>
<h3>Prodej nemovitosti v r&aacute;mci podnik&aacute;n&iacute;</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Z&aacute;sadně odli&scaron;n&aacute; situace nast&aacute;v&aacute;, pokud nemovitost prod&aacute;v&aacute;te v r&aacute;mci podnikatelsk&eacute; činnosti nebo ji m&aacute;te zahrnutou v obchodn&iacute;m majetku. Osvobozen&iacute; podle časov&eacute;ho testu se v takov&eacute;m př&iacute;padě neuplatn&iacute; a př&iacute;jem se dan&iacute; jako př&iacute;jem ze samostatn&eacute; činnosti. Rozli&scaron;en&iacute; mezi prodejem osobn&iacute;ho majetku a v&yacute;dělečnou činnost&iacute; nen&iacute; vždy jednoznačn&eacute; - z&aacute;lež&iacute; na konkr&eacute;tn&iacute;ch okolnostech a frekvenci prodejů.</h3>
<h2>Daňov&eacute; přizn&aacute;n&iacute; při prodeji nemovitosti: Term&iacute;ny a povinnosti</h2>
<h3><img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/qz5REBfE4o3vQEomBsPntxeyQ5IMn7G7E7gj2jZo.jpg" alt="" width="1536" height="1024" />Pokud v&aacute;m z prodeje nemovitosti vznikla daňov&aacute; povinnost (tedy prodej nen&iacute; osvobozen), mus&iacute;te podat daňov&eacute; přizn&aacute;n&iacute; k dani z př&iacute;jmů fyzick&yacute;ch osob. Lhůta pro pod&aacute;n&iacute; je standardně do 3 měs&iacute;ců po skončen&iacute; zdaňovac&iacute;ho obdob&iacute; (kalend&aacute;řn&iacute;ho roku), ve kter&eacute;m k prodeji do&scaron;lo - tedy typicky do 1. dubna n&aacute;sleduj&iacute;c&iacute;ho roku.</h3>
<h3>Při pod&aacute;n&iacute; prostřednictv&iacute;m daňov&eacute;ho poradce nebo elektronicky přes datovou schr&aacute;nku se lhůta prodlužuje.</h3>
<h2>Oznamovac&iacute; povinnost u osvobozen&yacute;ch př&iacute;jmů:</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Z&aacute;kon (&sect; 38v ZDP) stanov&iacute; povinnost ozn&aacute;mit osvobozen&eacute; př&iacute;jmy přesahuj&iacute;c&iacute; 5 000 000 Kč. U prodeje nemovitost&iacute; evidovan&yacute;ch v katastru nemovitost&iacute; (rodinn&yacute; dům, byt, pozemek) se tato povinnost neuplatn&iacute; &mdash; finančn&iacute; spr&aacute;va m&aacute; k &uacute;dajům z katastru př&iacute;m&yacute; př&iacute;stup a z&aacute;kon pro tyto př&iacute;pady v&yacute;slovně stanov&iacute; v&yacute;jimku. Oznamovac&iacute; povinnost se naopak plně vztahuje na převod družstevn&iacute;ho pod&iacute;lu (kter&yacute; v katastru evidov&aacute;n nen&iacute;), dary, dědictv&iacute; a dal&scaron;&iacute; typy osvobozen&yacute;ch př&iacute;jmů nad uvedenou hranici.</h3>
<h2>Proč je u prodeje nemovitosti důležit&yacute; odborn&iacute;k</h2>
<h3 style="text-align: justify;">Daň z prodeje nemovitosti je oblast, kde se prot&iacute;naj&iacute; z&aacute;kony o dan&iacute;ch z př&iacute;jmů, občansk&yacute; z&aacute;kon&iacute;k, katastr&aacute;ln&iacute; předpisy a přechodn&aacute; ustanoven&iacute;. Jak ukazuje př&iacute;klad v&yacute;&scaron;e, spr&aacute;vn&eacute; posouzen&iacute; vyžadovalo znalost přechodn&yacute;ch ustanoven&iacute; a pochopen&iacute; pravidel pro sč&iacute;t&aacute;n&iacute; dob vlastnictv&iacute;.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Při prodeji nemovitosti v Praze a okol&iacute; se setk&aacute;v&aacute;m s těmito situacemi pravidelně. Každ&yacute; př&iacute;pad m&aacute; sv&aacute; specifika a chybn&yacute; postup může znamenat buď zbytečně zaplacenou daň, nebo probl&eacute;m s finančn&iacute;m &uacute;řadem.</h3>
<h3 style="text-align: justify;">Pokud zvažujete prodej nemovitosti a chcete m&iacute;t jistotu, že cel&yacute; proces proběhne spr&aacute;vně - včetně daňov&yacute;ch aspektů -, r&aacute;d v&aacute;m pomohu celou transakci prov&eacute;st od zač&aacute;tku do konce.</h3>
<h3>Mgr. Jindřich Svoboda, realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;</h3>
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Upozorněn&iacute;: Tento čl&aacute;nek slouž&iacute; jako obecn&yacute; informačn&iacute; přehled a nepředstavuje daňov&eacute; ani pr&aacute;vn&iacute; poradenstv&iacute;. Daňov&aacute; legislativa se může měnit a konkr&eacute;tn&iacute; situace vyžaduje individu&aacute;ln&iacute; posouzen&iacute; kvalifikovan&yacute;m daňov&yacute;m poradcem. Před jak&yacute;mkoliv rozhodnut&iacute;m konzultujte svůj př&iacute;pad s odborn&iacute;kem.
Posledn&iacute; aktualizace: Březen 2026
&nbsp;

Daň z prodeje nemovitosti 2026: časový test, osvobození, sazby 15 a 23 %, výpočet i lhůty pro daňové přiznání. Příklad z praxe makléře.

<h1>V&yacute;voj &uacute;rokov&yacute;ch sazeb hypotečn&iacute;ch &uacute;věrů</h1>
<h1 style="text-align: left;"><img style="float: left;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/3fPqkgZ7j5dFd26sOLI6QnU0n1fpL67NUzdu33Mv.jpg" alt="" width="246" height="259" /></h1>
Po stabiln&iacute;m obdob&iacute; v roce 2019, čelil hypotečn&iacute; trh v ČR v&yacute;zv&aacute;m, nejprve způsoben&yacute;ch pandemi&iacute; a n&aacute;sledně ekonomick&yacute;mi otřesy, což vedlo k poklesu objemu hypot&eacute;k v&nbsp;roce 2022 a 2023.
Prosinec 2023 přinesl zhruba po dvou letech konečně pokles &uacute;rokov&yacute;ch sazeb na 5,65%, což je nejniž&scaron;&iacute; hodnota za sledovan&eacute; obdob&iacute;.
D&iacute;ky uvolněn&yacute;m pravidlům ČNB a poklesu cen nemovitost&iacute;, se v druh&eacute; polovině roku 2023 hypotečn&iacute; trh č&aacute;stečně stabilizoval, s vyhl&iacute;dkou n&aacute;růstu počtu nov&yacute;ch hypot&eacute;k v roce 2024. Přesto se neoček&aacute;v&aacute; dosažen&iacute; předpandemick&yacute;ch objemů. V&yacute;hled na rok 2024 naznačuje dal&scaron;&iacute; pokles &uacute;rokov&yacute;ch sazeb, což může stimulovat z&aacute;jem o refinancov&aacute;n&iacute; a pozitivně ovlivnit realitn&iacute; trh.
<h1 style="text-align: left;">&nbsp;</h1>
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
&nbsp;
<h1>V&yacute;voj cen nemovitost&iacute; v roce 2022&ndash;2023</h1>
<img style="float: right;" src="https://api.jindrichsvoboda.cz/storage/blog_images/US7VJoWwz1NXNWRamr9J5nis4MBCbmrhDs9rkI0b.jpg" alt="" width="708" height="383" />
Ceny bytů uveden&yacute;ch v tabulce, zejm&eacute;na v Praze, je nutn&eacute; v&iacute;ce vysvětlit. Jak to, že v tabulce je uveden&yacute; n&aacute;růst cen o 4,62 %, když d&aacute;le v čl&aacute;nku hovoř&iacute;m o poklesu cen? Je to dan&eacute; &uacute;daji z prodeje v&scaron;ech typů staveb, kter&eacute; jsou v tabulce sloučeny do jednoho průměru ceny. Ve skutečnosti se ceny bytů nejen v Praze v loňsk&eacute;m roce pohybovali rozd&iacute;lně, podle typu konstrukce bytov&eacute;ho domu a jeho st&aacute;ř&iacute;.
<h1>&nbsp;</h1>
&nbsp;
&nbsp;
<h1>Průměrn&eacute; ceny bytů v&nbsp;Praze v loňsk&eacute;m roce:</h1>
V&nbsp;panelov&eacute;m domě: &nbsp;83&nbsp;000 &ndash; &nbsp;&nbsp;91&nbsp;000/m2
V&nbsp;cihlov&eacute;m domě:&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;89&nbsp;000 &ndash; 105&nbsp;000/m2
V&nbsp;novostavbě: &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;120&nbsp;000 &ndash; 160&nbsp;000/m2
&nbsp;
D&aacute;le statistiku znepřehlednil počet prodan&yacute;ch nov&yacute;ch bytů, kter&yacute;ch se v druh&eacute; polovině roku 2023 prodalo o 50 % v&iacute;ce, což mělo z&aacute;sadn&iacute; vliv
na celkovou průměrnou cenu bytů v&nbsp;Praze i v&nbsp;Brně.
V loňsk&eacute;m roce do&scaron;lo opět k v&yacute;razn&eacute;mu poklesu cen bytů. Nejv&iacute;ce se to dotklo bytů v panelov&yacute;ch a star&scaron;&iacute;ch domech.
&nbsp;
Zaj&iacute;mavě se v&scaron;ak vyv&iacute;jel trh s pozemky, kde cena vzrostla o 7,2 % a rovněž popt&aacute;vka po rodinn&yacute;ch domech vzrostla o 16 %. Překvapivě největ&scaron;&iacute; z&aacute;jem zaznamenaly men&scaron;&iacute; domy, kter&eacute; jsou ve v&yacute;born&eacute;m technick&eacute;m stavu. Konec roku přinesl zpomalov&aacute;n&iacute; poklesu cen bytů na pouh&yacute;ch 0,2 % a m&iacute;rn&yacute; růst cen rodinn&yacute;ch domů a pozemků.
&nbsp;
Tento pozitivn&iacute; trend naznačuje možn&yacute; obrat v nadch&aacute;zej&iacute;c&iacute;ch měs&iacute;c&iacute;ch. Zv&yacute;&scaron;en&yacute; z&aacute;jem o energeticky efektivn&iacute; domy a preference pozemků mimo velk&aacute; města reflektuj&iacute; změnu v preferenc&iacute;ch kupuj&iacute;c&iacute;ch a investorů. S př&iacute;chodem leto&scaron;n&iacute;ho roku a oček&aacute;van&yacute;m n&aacute;vratem k pozvoln&eacute;mu růstu cen,což potvrzuje n&aacute;růst popt&aacute;vek i prodejů v&nbsp;lednu a &uacute;noru leto&scaron;n&iacute;ho roku.

Vývoj cen nemovitostí v roce 2022–2023
a
Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

V&aacute;žen&iacute; klienti,
m&aacute;m pro V&aacute;s aktu&aacute;ln&iacute; novinky, kter&eacute; mohou v&yacute;znamně ovlivnit rozhodov&aacute;n&iacute; o koupi nemovitosti či z&iacute;sk&aacute;n&iacute; hypot&eacute;ky. Dovolte mi, abych V&aacute;s sezn&aacute;mil s nejnověj&scaron;&iacute;mi změnami v pravidlech pro poskytov&aacute;n&iacute; hypot&eacute;k, kter&eacute; schv&aacute;lila Bankovn&iacute; rada Česk&eacute; n&aacute;rodn&iacute; banky (ČNB). Tyto změny mohou m&iacute;t př&iacute;m&yacute; vliv na Va&scaron;e finančn&iacute; pl&aacute;nov&aacute;n&iacute; a investičn&iacute; rozhodnut&iacute;.
Na z&aacute;kladě informac&iacute; z Česk&eacute; n&aacute;rodn&iacute; banky, konkr&eacute;tně ze Zpr&aacute;vy o finančn&iacute; stabilitě, kter&aacute; analyzuje stav a odolnost dom&aacute;c&iacute;ho finančn&iacute;ho sektoru, bylo rozhodnuto o zm&iacute;rněn&iacute; pravidel t&yacute;kaj&iacute;c&iacute;ch se hypotečn&iacute;ch &uacute;věrů. Konkr&eacute;tně od 1. ledna 2024 již banky nebudou muset uplatňovat limit maxim&aacute;ln&iacute; v&yacute;&scaron;e celkov&eacute;ho dluhu žadatele vůči jeho ročn&iacute;mu př&iacute;jmu, zn&aacute;m&yacute; jako DTI (Debt to Income).
Bankovn&iacute; rada ČNB tuto změnu zdůvodňuje potřebou reagovat na současn&yacute; v&yacute;voj finančn&iacute;ho cyklu a zranitelnost bankovn&iacute;ho sektoru. Toto rozhodnut&iacute; je podpořeno tak&eacute; t&iacute;m, že od července tohoto roku již ČNB nevyžaduje uplatňov&aacute;n&iacute; limitu v&yacute;&scaron;e spl&aacute;tek dluhu k čist&eacute;mu měs&iacute;čn&iacute;mu př&iacute;jmu žadatele, zvan&eacute;ho DSTI (Debt Service to Income).
Podle Kariny Kubelkov&eacute;, členky bankovn&iacute; rady ČNB, přetrv&aacute;vaj&iacute;c&iacute; makrofinančn&iacute; nejistoty si vyžaduj&iacute; udržen&iacute; ukazatele LTV (Loan to Value), kter&yacute; stanovuje maxim&aacute;ln&iacute; poměr v&yacute;&scaron;e hypotečn&iacute;ho &uacute;věru vůči hodnotě zastaven&eacute; nemovitosti. Tento ukazatel zůst&aacute;v&aacute; na &uacute;rovni 80 procent, př&iacute;padně 90 procent pro žadatele do 36 let.
D&aacute;le V&aacute;s informuji, že &uacute;věrov&eacute; ukazatele ČNB, jako jsou LTV, DTI a DSTI, doposud hraj&iacute; kl&iacute;čovou roli při posuzov&aacute;n&iacute; ž&aacute;dost&iacute; o hypotečn&iacute; &uacute;věry. V kontextu těchto změn je důležit&eacute; m&iacute;t na paměti, že banky st&aacute;le maj&iacute; možnost udělat v&yacute;jimky z těchto pravidel pro žadatele, kter&yacute;m důvěřuj&iacute; v jejich schopnosti &uacute;věr splatit.
V r&aacute;mci t&eacute;to komunikace vych&aacute;z&iacute;m z informac&iacute; poskytnut&yacute;ch Českou n&aacute;rodn&iacute; bankou, konkr&eacute;tně ze serveru E15, kter&eacute; detailně popisuj&iacute; aktu&aacute;ln&iacute; situaci a regulace v oblasti hypotečn&iacute;ch &uacute;věrů.
S pozdravem,
Jindřich Svoboda

Na základě informací z České národní banky, bylo rozhodnuto o zmírnění pravidel týkajících se hypotečních úvěrů.
Konkrétně od 1. ledna 2024 již banky nebudou muset uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu, známý jako DTI.

<h2>V&aacute;žen&iacute; př&aacute;tel&eacute; a klienti,</h2>
<h3>v&iacute;tejte na blogu,&nbsp;na kter&eacute;m chci s v&aacute;mi sd&iacute;let aktu&aacute;ln&iacute; informace a zaj&iacute;mavosti ze světa realit.</h3>
<h3>&nbsp;</h3>
<h3>&nbsp;Konkr&eacute;tně v Praze jsou rozd&iacute;ly v kupn&iacute;ch cen&aacute;ch bytů obrovsk&eacute;, ceny se mohou li&scaron;it i o miliony korun, </h3>
<h3>a to někdy dokonce mezi sousedn&iacute;mi ulicemi. </h3>
<h3>Na port&aacute;le Sreality.cz je nyn&iacute; dostupn&aacute; cenov&aacute; mapa,&nbsp;kter&aacute; ukazuje re&aacute;ln&eacute; prodejn&iacute; ceny bytů z cel&eacute; Česk&eacute; republiky.</h3>
<h3>&nbsp;</h3>
<h3><a style="background-color: #fbeeb8;" href="https://www.sreality.cz/cenova-mapa">Na virtu&aacute;ln&iacute; mapě</a> vid&iacute;te aktu&aacute;ln&iacute; ceny v Praze a okol&iacute;. </h3>
<h3>Proto je dnes zcela z&aacute;sadn&iacute; spr&aacute;vn&eacute; nastaven&iacute; nab&iacute;dkov&eacute; ceny a celkov&aacute; pr&aacute;ce s nab&iacute;dkovou cenou.&nbsp;V&nbsp;Praze </h3>
<h3>se ve druh&eacute;m čtvrtlet&iacute; 2023 pohybovala průměrn&aacute; kupn&iacute; cena bytů (včetně novostaveb) kolem 115 523 Kč/m2, </h3>
<h3>zat&iacute;mco nab&iacute;dkov&eacute; ceny byly v průměru o něco vy&scaron;&scaron;&iacute;, kolem 126 860 Kč/m2.</h3>
<h3>&nbsp;</h3>
<h3>D&iacute;ky cenov&eacute; mapě na Sreality.cz m&aacute;te možnost nahl&eacute;dnout do re&aacute;ln&yacute;ch cen prodejů bytů i v konkr&eacute;tn&iacute;ch ulic&iacute;ch. </h3>
<h3>Tento n&aacute;stroj je přelomov&yacute; zejm&eacute;na v tom, že dř&iacute;ve byly skutečn&eacute; ceny dostupn&eacute; hlavně pro pr&aacute;vn&iacute;ky a realitn&iacute; kancel&aacute;ře.</h3>
<h3>Mgr. Jindřich Svoboda, realitn&iacute; specialista pro Prahu a okol&iacute;</h3>
<h3> </h3>

Vážení přátelé a klienti,

právě jsem zahájil můj realitní blog.

Nejčastější chyby při prodeji bytu nebo domu

Jak neprodělat statisíce při prodeji bytu nebo domu

Prodej družstevního bytu v Praze a okolí: Kompletní průvodce převodem družstevního podílu

Odhad ceny nemovitosti: Proč většina prodávajících v Praze prodělá už na začátku

Jak prodat nemovitost s hypotékou

Aktuální ceny bytů v Praze - nová cenová mapa

Daň z prodeje nemovitosti 2026 | Kdy platíte a kdy ne

PŘEHLED REALITNÍHO TRHU ČERVEN 2023 - ÚNOR 2024

Dostupnost hypoték

Kontakty

Adresa