Jak neprodělat statisíce při prodeji bytu nebo domu

I. Fáze - Drobné opravy, které vás před prodejem ochrání před smlouváním o slevu

Když si lidé řeknou, že chtějí prodat byt či dům za co nejvíc, většinou si představí drahou rekonstrukci. Nová kuchyně, předělaná koupelna, vyměněná podlaha. O stovkách tisíc při prodeji často nerozhoduje rekonstrukce, ale několik drobných detailů. Příprava bytu nebo domu na prodej nemusí znamenat velký zásah. Drobné opravy vám cenu nevyšroubují nad reálnou hodnotu vaší nemovitosti, ale ochrání vás před zbytečným smlouváním o slevě.

Právě o to jde – investice pár tisíc vám může ušetřit statisíce, o které můžete přijít při smlouvání se šikovným zájemcem.

Vysvětlím vám proč, a to na konkrétních věcech, na které ve své praxi narážím nejčastěji.

První dojem rozhoduje, zda kupující získá pochyby nebo dobrý pocit

Když přijde zájemce na prohlídku, nedělá si v hlavě technickou inventuru. Reaguje pocitem.
A ten pocit se skládá z drobností, kterých si všimne během prvních minut.

Tady je ten háček. Jakmile člověk uvidí něco, co působí jako "rozbité" - kapající kohoutek, prasklá dlaždice nebo dveře, které drhnou – tyto maličkosti spustí v zájemci pochyby - co dalšího je bude nutné vyměnit či opravit? A hned si k tomu přičte další náklady, které pro jistotu nadsadí. Vy víte, že seřídit dveře je práce na deset minut. Ale kupující si řekne: "Tady se bude muset něco předělávat." a podle toho sníží cenovou nabídku a většinou o mnohem víc, než by oprava reálně stála.

Pár drobných závad tak umí z hlavy kupujícího ukrojit klidně statisíce. Ne proto, že by opravy stály statisíce, ale proto, že drobné závady vytvoří dojem zanedbaného bytu či domu a dají kupujícímu páku, kterou pak při smlouvání použije na snížení ceny.

Co konkrétně se vyplatí opravit

Bavíme se o údržbě a drobných opravách, ne o rekonstrukci. Se svými klienty si vždy projdu celou nemovitost, kdy očima cizího člověka vnímám maličkosti, které prodávající již často nevnímají
a následně jim poradím, co řešit a do čeho před prodejem již neinvestovat. Typicky jde o tohle:

• Oprava drobných prasklin na stěnách a v rozích místností. Koupit tmel a zatmelit drobné praskliny a díry po hmoždinkách, zvládne každý sám. Nedílnou součástí je následné vymalování zejména umatlaných stěn kolem vypínačů, dveří a postelí.
• Vymalování do neutrální barvy. Asi nejlevnější věc s největším efektem. Nejlépe funguje bílá nebo jiná světlá výmalba, která rozsvítí a sjednotí celý prostor. Kupující si v takto upraveném prostoru snáze představí sám sebe.
• Kapající kohoutek a tekoucí splachování toalety. Maličkost, ale signalizuje "tady se o nic nestarali".
• Seřízení dveří a oken. Seřídit a namazat panty dveří, tak aby nevrzaly a daly se bez drhnutí správně zavřít.
• Prasklá dlaždice, zašlé spáry nebo zažloutlý silikon. Pokud nemáte vhodnou náhradní dlaždici, určitě se vyplatí vyčistit spáry mezi dlaždičkami a vyměnit silikon kolem vany a umyvadla, protože tyto detaily koupelnu výrazně oživí.
• Generální úklid. Generální úklid je naprostou nezbytností. Na co se v každém případě zaměřit? Čistá okna, kuchyňská linka a koupelna s toaletou. Čistý byt vypadá udržovaně, i když je starší.

 

 

Výše jsem uvedl nejčastější drobnosti, jejichž náprava není finančně ani časově náročná, ale při prodeji nemovitosti hrají důležitou roli.

Níže vám vysvětlím, co je nutné udělat před profesionálním focením a natáčením video-prohlídky.

II. Fáze - Příprava před návštěvou profesionálního fotografa

 

Nejčastější problémy, se kterými se při focení setkávám téměř u každého bytu, domu nebo zahrady,

jsou tyto:

• Přeplněné police
• Samolepky a rodinné fotografie na lednici
• Plná kuchyňská linka
• Přeplněné věšáky v předsíni
• Koupelna a toaleta plná čistících prostředků a předmětů osobní hygieny

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Provozní nepořádek a po zemi dětské hračky.

Vám to přijde útulné, protože je to každodenní realita rodinného života, ale kupující se přes vaše věci nedostane k tomu,

aby si představil ty svoje. Toto se týká především bytů.

 

 

 

U rodinného domu je stejně důležitý také exteriér a zahrada. Zde se mohou vyskytovat drobnosti vhodné k opravě či úklidu.

Typicky se jedná o:

• Špinavou dlažbu
• Poházené předměty na zahradě
• Neposekaná tráva a přerostlé keře
• Další významnou roli hraje stav střechy:

čímž nemyslím nákladnou opravu, ale vyčištění střešní krytiny, protože na fotografiích a ve videu může 10 let stará střecha, na které jsou usazeniny a mech, značně snížit cenu. Jako základní minimum úklidu exteriéru je naprosto nutné alespoň sklidit poházené předměty na zahradě a posekat trávu.

Věcí, které velmi negativně ovlivňují první dojem, a to již při příchodu k domu je mnohem více, ale to vám rád vysvětlím na osobní schůzce.

Kde začít s přípravou nemovitosti

Nemusíte dělat všechno najednou, jen to, co dává smysl pro váš byt nebo dům se zahradou. Někde stačí vymalovat a uklidit, jinde se vyplatí dotáhnout koupelnu - vyměnit silikon a spáry. Záleží na konkrétním stavu nemovitosti.

Pokud nechcete prodej v Praze a okolí jen zkoušet, ale opravdu chcete prodat bezpečně a za maximální možnou cenu,

rád se na vaši nemovitost přijedu podívat a společně projdeme vše, co má smysl upravit.

Mgr. Jindřich Svoboda, realitní specialista pro Prahu a okolí